Budowa domu na działce rolnej w 2023 roku

Perspektywa zamieszkania na wsi — takiej prawdziwej, gdzie za oknem szumi zboże, w tle słychać zwierzęta, a warzywa się hoduje, nie kupuje — dla wielu z nas jest bardzo kusząca. Budowa domu na działce rolnej to jednak nie zawsze taka sielankowa sprawa. Dlatego, zanim zaczniesz szukać gruntu pod inwestycję, przeczytaj, jakich  formalności to wymaga, ile kosztuje oraz na co zwrócić uwagę, aby marzenie nie zamieniło się w koszmar. Innymi słowy, upewnij się, czy da się je zrealizować i czy na pewno będzie się opłacało.

Budowanie na działce rolnej rządzi się nieco innymi prawami niż na działce budowlanej. Przede wszystkim nie każdy w ogóle może taką działkę kupić. To ograniczenie już na starcie może zniechęcać. Po drugie, nie zawsze jest ona przeznaczona pod zabudowę i czasem trudno będzie to zmienić. Wysoka klasa gruntu i odmienne od naszych plany gminy, mogą przekreślić nasze zamiary. Wreszcie, nawet jeśli pokonamy powyższe przeszkody, dodatkowe koszty i oczekiwanie na dopełnienie formalności, mogą znacznie opóźnić rozpoczęcie inwestycji.

Winne temu są oczywiście przepisy, a konkretnie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dość istotnie ograniczają one swobodę gospodarowania ziemia rolną i co ważne, nie jest to efekt ich niedopracowania, a celowe działanie, mające ją chronić.

Kto może kupić działkę rolną?

Przed 2019 rokiem grunty rolne mógł kupić tylko rolnik. Obecnie przepisy złagodzono i część działek rolnych jest dostępna również dla osób niebędących rolnikami. Jeśli powierzchnia działki jest mniejsza niż 30 arów — może ją kupić każdy — bez ograniczeń. Jeśli byłaby to działka rolna z warunkami zabudowy, w zasadzie nie różniłaby się niczym od działki budowlanej. Niestety tak małych działek na wsi nikt raczej nie sprzedaje.

Powierzchnia największej działki, jaką może kupić „nierolnik”, nie może przekraczać 1 ha. Tu jednak pojawia się kolejne ograniczenie. Jeśli jest ona większa niż wspomniane 30 arów, prawo pierwokupu ma dotychczasowy dzierżawca lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Co to oznacza w praktyce? Kupno działki odbywa się dwuetapowo.

Najpierw u notariusza sporządza się warunkowy akt sprzedaży, który należy niezwłocznie przesłać do dzierżawcy lub, w przypadku jego braku, do KOWR. Mają oni miesiąc na podjęcie decyzji, czy chcą wejść w miejsce strony nabywającej i kupić działkę na warunkach wskazanych w umowie, czy z tego prawa rezygnują. Jeśli z prawa pierwokupu nie skorzystają, można sfinalizować transakcję. KOWR ma również prawo zweryfikować wartość działki, jeśli w jego ocenie rażąco odbiega ona od wartości rynkowej. Nie warto zatem w ten sposób próbować wpływać na tę decyzję.

Są jednak pewne wyjątki. Jeżeli dla danego terenu przed 30 kwietnia 2016 r. została wydana decyzja określająca warunki zabudowy na działce rolnej i na jej mocy grunty te zostały w całości przeznaczone na cele inne niż rolnicze, nie ma ograniczenia w zakupie. Zapisów ustawy nie stosuje się także do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. One są odrolnione z mocy prawa.

Zakup działki większej niż 1 ha przez kogoś, kto nie ma statusu rolnika indywidualnego, poza kilkoma wyjątkami, wymaga uzyskania zgody KOWR.

Kto może wybudować dom na działce rolnej?

Zasadą jest, że budowanie na działce rolnej jest zarezerwowane tylko dla rolników. Rolnik zaś to ktoś, kto ma stosowne kwalifikacje, prowadzi samodzielnie własne gospodarstwo i mieszka na terenie danej gminy przynajmniej 5 lat. Gospodarstwo powinno mieć odpowiednią wielkość (każda gmina ustala to samodzielnie), a zabudowa na działce rolnej powinna być zagrodowa, bo wtedy budynek mieszkalny, który powstanie obok budynków gospodarskich, nie zmieni przeznaczenia gruntu.

Budowa na działce rolnej budynku mieszkalnego przez kogoś, kto nie ma statusu rolnika, będzie bardziej skomplikowana. Najważniejszy warunek jest taki, że nie mogą to być grunty orne, a budowa domu będzie poprzedzona zmianą ich przeznaczenia. Innymi słowy, teren rolny musi być najpierw przeznaczony pod zabudowę i wyłączony z produkcji rolnej. Nie zawsze będzie to dopuszczalne, za to zwykle wymaga sporo zachodu. Czy możemy sprawdzić, co nas czeka, zanim kupimy działkę?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – działki rolne

Jeśli gmina, w której znajduje się upatrzony przez nas teren, ma opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie w nim najszybciej znajdziemy informację, czy jest to działka rolna z możliwością zabudowy, czy są to grunty przeznaczone wyłącznie pod uprawy. W tym drugim przypadku najlepiej od razu zacząć szukać innej lokalizacji. Zmiana przeznaczenia gruntu wymaga bowiem zmiany w planie, a raczej nikt tego nie zrobi od ręki i na życzenie pojedynczego inwestora. Rozpatrzenie wniosku może więc potrwać latami, aż do czasu, kiedy coś większego wymusi zmiany. Jednak nawet wówczas nie mamy gwarancji, że plan będzie zmieniony po naszej myśli. A bez stosownego zapisu w MPZP, nie uzyskamy pozwolenia na budowę.

Jeśli takiego planu w gminie nie ma, teoretycznie możemy złożyć wniosek o jego opracowanie, sugerując przy tym, jakie ma być przeznaczenie gruntu. Efekt może być jednak podobny jak przy zmianie planu, dlatego w takiej sytuacji sugerujemy raczej wystąpić o warunki zabudowy na działce rolnej. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale także my sami i to jeszcze zanim zdecydujemy się na zakup działki. Pamiętajmy tylko, że o ile on będzie zwolniony z opłaty skarbowej, tak my będziemy musieli za decyzję zapłacić aż 598 zł. Taniej więc będzie się umówić, aby wniosek o wydanie warunków złożył właściciel, a uzyskaną decyzję po zakupie przeniósł na nas. W takim przypadku ustalenia pozostają wiążące, a opłata skarbowa wyniesie tylko 56 zł.

Decyzja o warunkach zabudowy – wniosek

Wniosek składa się do wójta gminy, na której terenie położony jest grunt. Warto wiedzieć, że w przepisach są określone minimalne wymogi, które działka musi spełniać, aby móc ustalić dla niej warunki zabudowy. Zanim więc złożymy wniosek, sprawdźmy, czy działka:

• ma dostęp do drogi publicznej,
• jest uzbrojona lub przynajmniej mamy umowę na wykonanie uzbrojenia,
• spełniona będzie zasada dobrego sąsiedztwa, czyli w pobliżu istnieje już co najmniej jedna zabudowana działka, do której można się odnieść, określając warunki zabudowy na działce rolnej (czyli, czy stoją na niej podobne budynki do tego, który planujemy postawić),
• nie będzie wymagała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu — ważna jest więc klasa ziemi rolnej.

W przypadku niespełnienia choć jednego z tych warunków decyzja będzie odmowna. Podobnie, jeśli planowana inwestycja mogłaby naruszać przepisy odrębne (prawo budowlane, zasady ochrony środowiska, itp.).

Dobra wiadomość jest taka, że wypunktowane wymogi możemy sprawdzić samodzielnie online przy pomocy aplikacji internetowej Geoportal. Wyszukiwanie działki po numerze zajmuje dosłownie chwilę, a na wygenerowanej mapie widać zarówno drogi i budynki, jak i przebiegające w pobliżu instalacje. Klasa gruntu ukrywa się w oznaczeniu konturu (np. RIVb to grunt rolny klasy IV przeznaczony pod budownictwo, Br – grunt rolny zabudowany, a Bp to teren przeznaczony pod zabudowę).

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy wójt ma 30-60 dni od momentu złożenia przez nas kompletnej dokumentacji (a jej zebranie też może potrwać).

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Kiedy mamy potwierdzenie, że przeznaczenie gruntu rolnego dopuszcza na nim realizację interesującej nas inwestycji, pozostaje nam ostatni krok. Potrzebna będzie jeszcze zgoda starosty na wyłączenie działki z produkcji rolnej, czyli na rozpoczęcie innego niż rolnicze jej użytkowania. Od tego uzależnione jest bowiem pozwolenie na budowę na działce rolnej.

Jeśli klasa ziemi rolnej należy do najniższych — czyli IV, V i VI pochodzenia mineralnego, zgoda będzie formalnością. Najwyższe klasy wymagają zgody ministra, więc z wiadomych względów od razu radzimy poszukać innej działki. W pozostałych przypadkach musimy uzyskać zezwolenie od starosty w formie — a jakże — kolejnej decyzji. Wniosek tym razem musi już złożyć właściciel albo posiadacz gruntu. Ponownie musimy uzbroić się w cierpliwość, bo organ ma miesiąc na załatwienie sprawy, ale w praktyce różnie z tym bywa. Okres oczekiwania to jednak nie wszystko, gdyż o ile samo wydanie decyzji jest bezpłatne, tak z faktycznym wyłączeniem działki wiążą się dość wysokie opłaty. Dlaczego?

Budowa na ziemi rolnej jest traktowane jako trwała strata w przestrzeni rolniczej, którą trzeba zrekompensować. Środki pozyskane w ten sposób są przeznaczone na rekultywację i ogólną poprawę warunków produkcji rolnej.

Opłaty są więc adekwatne do wartości utraconych gruntów i w założeniu mają zniechęcać inwestorów do prób przekształcania najlepszych gruntów rolnych w budowlane. Trzeba o tym pamiętać, bo może się okazać, że łączna cena działki budowlanej na wsi będzie kilkukrotnie wyższa, niż jej cena ofertowa, kiedy jeszcze była zwykłą działką rolną.

Odrolnienie działki – ile kosztuje?

W ciągu 60 dni od momentu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej trzeba zapłacić tzw. należność. Im wyższa klasa ziemi rolnej, tym wyższa opłata. Stawki za hektar ziemi w danej klasie zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dla przykładu wysokość należności za grunt klasy IVa to w 2022 roku kwota 204 015 zł za 1 ha. Z ziemię w klasie I trzeba będzie zapłacić ponad dwa razy tyle.

Należność to jednak nie wszystko, gdyż potem przez kolejnych 10 lat musimy wpłacać 10% jej wartości, w ramach opłaty rocznej. Uzbiera się więc niemała kwota, a zatem realny koszt zakupu działki radykalnie wzrasta.

Tu ważna uwaga — działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, których powierzchnia nie przekracza 500m2 lub wielorodzinną — do 200m2 na każdy lokal mieszkalny — są zwolnione z tych opłat.

Zanim więc zdecydujemy się na zakup ziemi rolnej, koniecznie sprawdźmy, czy działka jest już wyłączona i jak wygląda aktualna sytuacja z opłatami. Właściciel ma co prawda obowiązek nas o tym poinformować, ale lepiej dowiedzieć się o tym wcześniej, niż w kancelarii notariusza, podczas sporządzania aktu, prawda? Szczególnie wówczas, kiedy wiemy, że sprzedający uzyskał już decyzję na wyłączenie z produkcji.

W kwestii naliczania opłat ważny jest bowiem nie dzień wydania decyzji, a faktyczny moment zmiany użytkowania gruntu. Może się zatem okazać, że po jej otrzymaniu dotychczasowy właściciel nic więcej nie robił i działka rolna na budowlaną faktycznie nie została przekształcona. Jeśli więc to my, jako pierwsi, zaczniemy działalność nierolniczą, to na nas spadnie zarówno należność, jak i opłaty roczne. Jeśli jednak działka została już wyłączona, warto się zapytać, kiedy to się stało, bo po zakupie to na nas przejdą pozostałe do uiszczenia opłaty roczne.

W tym momencie pojawia się nieuchronnie pytanie, czy aby na pewno opłaca nam się angażować w przekształcenie działki rolnej w budowlaną? Skoro uzyskanie wszystkich zgód może to potrwać tak długo, a dodatkowe koszty niwelują korzystną cenę działki?  Może są łatwiejsze sposoby, żeby zamieszkać na wsi?

Zabudowana działka rolna

Rozmach inwestorów do powiększania terenów zabudowy, bez wspomnianych wyżej ograniczeń, mogłyby nie tylko pozbawić nasz kraj nieużytków, ale i zdewastować przyrodę oraz trwale zniszczyć wartościowe grunty orne. W efekcie rolnictwo by umarło, a wieś przestałaby być wsią. Dlatego uchwalono te dość restrykcyjne przepisy ochronne. Jeśli więc nie jesteś rolnikiem, budowa domu na działce rolnej, będzie dla Ciebie swoistym torem przeszkód, kosztów i formalności, a świadomość, że ma to na celu ochronę rolnictwa, nieszczególnie pociesza.

Alternatywą może być uzyskanie statusu rolnika indywidualnego i założenie swojego gospodarstwa. Niestety będzie to równie trudne i czasochłonne jak budowanie na działce rolnej. Chyba że znajdziemy sobie drugą połówkę, która ten status już ma i weźmiemy z nią ślub. Jeden rolnik w rodzinie wystarczy, aby ustawowe ograniczenia przestały obowiązywać.

Jest jeszcze jedna możliwość. Zamiast kombinować jak wybudować dom na działce rolnej, czy próbować zostać legalnym rolnikiem, poszukajmy działki rolnej, na której już są budynki. Grunty rolne zabudowane budynkiem mieszkalnym (lub innym niewykorzystywanym do produkcji rolnej), o ile został on postawiony przed 30 kwietnia 2016 roku, a powierzchnia działki nie przekracza 50 arów, nie są objęte ustawą o ochronie gruntów ani prawem pierwokupu. Co więcej, jeśli do takiej nieruchomości przylega przydomowy ogródek lub inne grunty umożliwiające właściwe wykorzystanie budynków, które tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej — możemy je kupić wraz z działką. W ten sposób nie będąc rolnikiem, wejdziemy w posiadanie gospodarstwa. Zastany dom można potem rozbudować, a jeśli warunki zabudowy lub plan pozwolą, nawet postawić nowy.

Sprawdź również: Podatek od sprzedaży działki