Ceny działek budowlanych w 2023 roku

W ciągu ostatnich dwóch lat ceny działek budowlanych rosły w szalonym tempie. Przyczyną tego była głównie pandemia, bo po wprowadzeniu pierwszych ograniczeń rynek nieruchomości szybko zareagował na rosnące zainteresowanie kupujących. Cena działki budowlanej za m2 w ciągu roku 2020 skoczyła niemal dwukrotnie. Potem w miarę oswajania się z nową rzeczywistością, tempo wzrostu nieco opadło, ale na początku 2022 roku ceny gruntów budowlanych w najpopularniejszych lokalizacjach są nadal wyższe niż w roku poprzednim.

Warto zauważyć, że choć ceny działek budowlanych na przestrzeni lat nigdy nie rosły tak szybko, jak po wybuchu epidemii COVID-19, to obecne wyhamowanie tempa ich wzrostu po dwóch latach życia z wirusem i stopniowym łagodzeniu obostrzeń, bynajmniej nie wynika ze spadku zainteresowania działkami. Wg danych GUS i GUNB w pierwszej połowie 2021 wydano o ponad 30% więcej pozwoleń na budowę domów (licząc razem ze zgłoszeniami) niż w roku ubiegłym. To wciąż również jedna z lepszych lokat kapitału, o czym świadczy fakt, że w ostatnich dwóch latach nie było zauważalnej korekty cen działek w IV kwartale roku. Na ceny działek budowlanych może dodatkowo wpłynąć rosnąca inflacja i podnoszenie stóp procentowych. 

Przyjrzyjmy się zatem, jak kształtowała się cena działki budowlanej za metr w największych miastach i województwach w roku 2021 i czego możemy spodziewać się w 2022.

Ceny działek budowlanych — województwa

Coraz wyraźniej rysuje się różnica w cenie gruntów w zależności od ich lokalizacji. Stawka w dużych miastach wojewódzkich jest nieporównywalnie wyższa niż cena m2 działki budowlanej na wsi. Dla przykładu cena działki budowlanej za metr kwadratowy w Warszawie w III kwartale 2021 wyniosła średnio 783 zł, podczas gdy średnia cena zakupu działki budowlanej na wsi w województwie mazowieckim kształtowała się na poziomie 150 zł/m2. 

Co ciekawe, po w miarę równomiernym wzroście cen działek w roku 2020, kiedy ceny rosły skokowo, spadek tempa podnoszenia stawek w poszczególnych województwach nie jest jednakowy. W województwie małopolskim, pomorskim i wielkopolskim cena za 1 ar działki budowlanej w III kwartale 2021 roku zwiększyła się w stosunku do poprzedniego o ok. 5%, tymczasem cena działki budowlanej w województwie warmińsko-mazurskim czy dolnośląskim w tym samym okresie urosła tylko o ok. 0,5%. Jeśli jednak porównamy ceny rok do roku, to rekordowy wzrost cen działek budowlanych zanotowano w województwie lubelskim (+27%), w województwie wielkopolskim, małopolskim i pomorskim wskaźnik ten przekroczył 20%, natomiast w województwie mazowieckim nieznacznie się obniżył (-0,3%).

Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki – jak powinna wyglądać?

W wielu regionach widoczna jest również duża dysproporcja cen pomiędzy stolicą województwa a pozostałymi miejscowościami w regionie. Dla porównania transakcyjne ceny gruntów budowlanych w mieście Łodzi wzrosły rok do roku o 20%, ale w województwie łódzkim cena działki budowlanej za ar zwiększyła się tylko o 4%.

Porównaliśmy średnią cenę ofertową działek z ogłoszeń dostępnych w serwisie Morizon na dzień 15 lutego 2022 dla poszczególnych województw oraz ich stolic.

Województwo	Średnia cena działki/m2	Miasto	Średnia cena /m2
dolnośląskie	193	Wrocław	612
kujawsko-pomorskie	142	Bydgoszcz	420
lubelskie	147	Lublin	373
lubuskie	102	Zielona Góra	240
łódzkie	158	Łódź	463
małopolskie	274	Kraków	950
mazowieckie	375	Warszawa	1208
opolskie	99	Opole	174
podkarpackie	140	Rzeszów	304
podlaskie	115	Białystok	447
pomorskie	276	Gdańsk	721
śląskie	171	Katowice	589
świętokrzyskie	151	Kielce	358
warmińsko-mazurskie	92	Olsztyn	254
wielkopolskie	221	Poznań	796
zachodniopomorskie	177	Szczecin	383

Sprawdźmy teraz, jak wyglądają ceny działek budowlanych w tych miastach, gdzie popyt na nie jest największy.

Ceny działek budowlanych — miasta wojewódzkie

Na wysokość cen gruntów budowlanych w różnych miastach wpływ ma przede wszystkim ich dostępność, ale i lokalizacja, istniejąca lub planowana infrastruktura w pobliżu, czy wreszcie oferta rynku pracy.

W Olsztynie na przykład wolnych gruntów w granicach miasta nie ma już wiele, więc dominuje budownictwo wielorodzinne. Miasto nie jest też specjalnie atrakcyjne pod względem zatrudnienia, za to jego położenie wśród lasów i jezior jest jego ogromnym atutem. Dodatkowo ma już wygodne i szybkie połączenie z dużymi ośrodkami jak Warszawa czy Trójmiasto. Kiedy więc okazało się, że w wielu branżach jest możliwa praca zdalna, to właśnie jego położenie stało się decydującym argumentem dla inwestorów. Ceny działek są więc dość wysokie — wg raportu przygotowanego przez serwis otodom, średnia cena działki budowlanej w stolicy Warmii i Mazur w III kwartale 2021 wynosiła 370 zł/ m2. To niemal tyle samo, ile kosztuje grunt w dużo większym Poznaniu i niewiele mniej, niż trzeba zapłacić we Wrocławiu. Droższe są tylko działki w Warszawie, Gdańsku i Krakowie.

W ujęciu rok do roku cena za m2 działki budowlanej najszybciej rosła w Łodzi, Olsztynie, Gdańsku i Krakowie, a najwolniej w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. 

Od czego zależy cena za ar działki budowlanej?

Wspomnieliśmy już, że głównym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja, ale znaczenie ma również wielkość działki. Cena za m2 działki budowlanej małej — do 8 arów — jest najwyższa, a im większa powierzchnia gruntu, tym stawka bardziej spada. Wyjątkiem są Katowice, gdzie najdroższe są działki średnie i duże. 

Ceny działek budowlanych w przypadku tych najmniejszych, istotnie się różnią również w poszczególnych miastach. Do tego stopnia, że w jednych obserwujemy znaczące wzrosty stawek za metr, a w innych wręcz przeciwnie.

Dla przykładu w grudniu 2021 roku cena za metr działki budowlanej o powierzchni do 8 arów w Gorzowie Wielkopolskim wzrosła aż o 177%, za to w Rzeszowie, ceny za podobnej wielkości grunty spadły w ujęciu rok do roku o 82%. 

Sprawdź również: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

W odniesieniu do działek średniej wielkości (8-12 arów) tendencja spadkowa była już bardziej równomierna. W kilku województwach wycena w skali rocznej obniżyła się o kilkanaście procent. Dotyczyło to głównie tych najdroższych regionów — Mazowsza i Pomorza, ale ceny ofertowe spadły najbardziej w województwie łódzkim. 

Zestawienie cen ofertowych w grudniu 2021 zależności od wielkości działki w miastach wojewódzkich (na podstawie danych z otodom). 

Miasto	Średnia cena za m2	Cena za m2 działki do 8 arów	Wzrost cen działek budowlanych rok do roku
Warszawa	1092	1899	18,1%
Gdańsk	899	1731	65,9%
Poznań	846	1757	37,1%
Kraków	733	1443	16,9%
Wrocław	656	1163	26,6%
Katowice	566	538	55,1%
Szczecin	461	660	33,2%
Białystok	459	762	17,1%
Olsztyn	435	1404	110,1%
Kielce	426	1012	10,9%
Lublin	384	702	23,9%
Bydgoszcz	356	592	47,7%
Łódź	350	736	49%
Rzeszów	290	527	– 45,1%
Opole	196	263	– 1%
Gorzów wlkp	195	515	99%

W przypadku średniej wielkości działek bardzo wyraźnie rysowała się też różnica pomiędzy stolicą województwa a jego resztą. Cena za ar działki budowlanej w mieście w porównaniu z pozostałymi miejscowościami była wyższa nawet o 370%.  

Cena działki budowlanej na wsi

Tendencję do uciekania z miasta na przedmieścia, a nawet na wieś obserwowaliśmy od jakiegoś czasu. Ograniczenia przemieszczania wprowadzane w związku z wybuchem pandemii i konieczność pozostawania w domu, w wielu przypadkach przyspieszyły tylko decyzję. Izolacja i kwarantanna jest dużo znośniejsza we własnym domu niż w mieszkaniu w bloku w mieście. Dziś, kiedy pracować można zdalnie, zakupy łatwo zrobić przez Internet, a infrastruktura podmiejskich osiedli w niczym nie ustępuje tej wielkomiejskiej, bliskość centrum przestaje być głównym argumentem przy wyborze miejsca do życia. Bardziej liczy się spokój, otoczenie przyrody i relacje międzyludzkie, o które w dużym mieście coraz trudniej. Coraz więcej osób decyduje się świadomie na jeszcze większe oddalenie i zamieszkanie naprawdę na prowincji.

Dodatkowym argumentem jest też to, że cena m2 działki budowlanej na wsi jest dużo niższa niż w mieście. Trzeba tylko zachować czujność i rozwagę i nie patrzeć wyłącznie na cenę ofertową, ale na łączny koszt działki budowlanej. Dla przykładu cena działki budowlanej nieuzbrojonej może być bardzo niska, ale zazwyczaj nie bez powodu. Trzeba więc najpierw sprawdzić, czy plan zagospodarowania przewiduje w ogóle możliwość doprowadzenia mediów, a jeśli tak, to z jakimi nakładami będzie się to wiązało. Może się okazać, że choć na pierwszy rzut oka ta cena za 1 ar działki budowlanej na wsi wygląda bardzo okazyjnie, po dodaniu do niej kosztu uzbrojenia, taniej będzie poszukać innej bliżej miasta.

Czy zatem dalej możemy spodziewać się dużego wzrostu cen działek budowlanych? Trudno dać pewną odpowiedź, bo rosnąca inflacja, coraz droższe materiały budowlane i usługi oraz rosnące stopy procentowe z pewnością ograniczą możliwości wielu potencjalnym inwestorów. Sytuacja jest jednak dynamiczna, a nieruchomości wciąż stanowią pewną lokatę kapitału.