Działka leśna – czy można wybudować dom na działce leśnej?

Marzenie o własnym domu w lesie brzmi prawie jak bajka i prawdę mówiąc, szanse, że się ziści, są równie realne. Działka leśna z prawem zabudowy to prawdziwa rzadkość, a przekształcenie lasu na działkę budowlaną może okazać się prawdziwym wyzwaniem — obarczonym mnóstwem formalności, pociągającym za sobą spore koszty i w dodatku bez gwarancji, że zakończy się sukcesem. Zanim więc skusisz się na zakup działki leśnej z zamiarem wybudowania na niej domu, przeczytaj, z czym to się wiąże.

Gdyby na każdym gruncie było można budować, co się chce, prawdopodobnie lasy oglądalibyśmy już tylko na zdjęciach, a rolnictwo całkiem by zanikło. Na szczęście mamy przepisy ograniczające dowolne gospodarowanie gruntami, które obejmują ochroną nie tylko obszary o wyjątkowej wartości, jak parki narodowe, czy tereny zabytkowe, ale również ziemię rolną i lasy. Nie każda działka w lesie nada się więc pod zabudowę i nie dla każdej uzyskamy pozwolenie na zmianę użytkowania.

Działka leśna – co możemy na niej zbudować

Definicja zawarta w ustawie o lasach, lasem nazywa grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami, krzewami i runem), przeznaczony do produkcji leśnej lub z gospodarką leśną związany. Chodzi tu na przykład o drogi leśne, szkółki, miejsca składowania drewna, urządzenia turystyczne. O tym, czy dana działka leśna może być wykorzystana do innego celu niż wspomniany powyżej, decyduje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i oznaczenie terenu w ewidencji gruntów i budynków. I tu pojawia się pierwsza dobra wiadomość. Jeśli plan przewiduje również inne zagospodarowanie gruntu niż leśne, jest szansa, że możliwe będzie przekształcenie lasu na działkę budowlaną.

Sprawdź również: Budowa domu na działce rolnej w 2022 roku

Budowa domu na działce leśnej — od czego zacząć

Przede wszystkim musimy się upewnić, że budowa domu na danej działce będzie możliwa. Dobrym punktem wyjścia może być Geoportal, gdzie można znaleźć działkę po numerze, albo po prostu wyszukać ją na mapie i podejrzeć, jakie ma oznaczenie w ewidencji gruntów. Ls oznacza las, Lz — tereny zadrzewione, a Lzr to teren zadrzewiony, ale na gruncie rolnym. Lzr to kolejna dobra wiadomość, bo przekształcenie działki rolnej w budowlaną, będzie nieco łatwiejsze niż leśnej. Następnym krokiem powinno być sprawdzenie, jakie jest przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni. Plan ten sporządza gmina, na której terenie znajduje się działka, więc jeśli nie został on opublikowany na stronie internetowej urzędu, powinniśmy się tam udać osobiście. Jeśli w MPZP znajdziemy oznaczenie MR lub MN — oznacza to, że choć jest to teren leśny, plan dopuszcza na naszej działce zabudowę mieszkaniową. To najlepsza z dotychczasowych wiadomości i znacznie ułatwi sprawę. Jeśli jednak plan jej nie przewiduje, podejmowanie dalszych kroków trzeba dobrze przemyśleć, bo uzyskanie pozwolenia na budowę naprawdę nie będzie to proste.

Zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli plan nie dopuszcza zabudowy na danym gruncie, teoretycznie możemy wystąpić o zmianę przeznaczenia działki. W praktyce zmiana planu zagospodarowania jest jednak dość skomplikowana, czasochłonna i kosztowna, więc gminy niechętnie rozpatrują takie indywidualne wnioski. Dla porządku jednak przedstawimy, jak to wygląda.

1. Składasz wniosek do urzędu gminy o zmianę planu zagospodarowania dla swojej działki. Pamiętaj, aby dobrze go uzasadnić oraz przedstawić dowody na to, że grunt ten nie pełni istotnej funkcji w gospodarce leśnej, a jego zagospodarowanie w inny sposób nie będzie szkodliwe. To ważne argumenty. W jednym z artykułów podpowiadaliśmy jak uzasadnić wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną — może będzie pomocny?
2. Czekasz…

Tak, tylko tyle leży w Twojej gestii. Dalsze kroki podejmuje już organ, czyli wójt.

Jeśli teren leśny należy do skarbu państwa, musi on wystąpić o zgodę na zmianę ich przeznaczenia do ministra ds. środowiska. Jeśli nie, zgody może udzielić marszałek województwa, po uzyskaniu pozytywnej opinii izby rolniczej. Nie obowiązują ich jednak w tej procedurze żadne ustawowe terminy. Nie musimy chyba dodawać, że może to nie być zwykła formalność, prawda?

Co więcej, nawet jeśli wójt wykaże się dobrą wolą i szybko podejmie dalsze kroki, a pozostałe organy nie będą komplikować sprawy i oczekiwanej zgody udzielą, to wcale nie oznacza automatycznej zmiany w planie. O tym bowiem decyduje Rada Gminy i niestety nie jest ona tymi zgodami związana. Może się więc okazać, że tylko się naczekamy, a plan wcale nie będzie zmieniony i nasza wymarzona działka w lesie pozostanie działką leśną. Z kolei w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku trzeba się liczyć z koniecznością pokrycia kosztów zmiany planu. Wysokich dodajmy.

Działka leśna bez planu zagospodarowania

Może się też okazać, że działka nie została ujęta w planie miejscowym. Wtedy możemy wystąpić do gminy o warunki zabudowy. To teoretycznie prostsze zadanie niż zmiana istniejącego planu zagospodarowania. Zanim jednak złożymy wniosek, sprawdźmy, czy:

• działka ma dostęp do drogi publicznej,
• jest uzbrojona (albo przynajmniej jest to możliwe),
• w jej sąsiedztwie znajduje się inna działka już zabudowana, do której organ ustalając warunki, będzie mógł się odnieść.

Bez spełnienia tych warunków działka leśna na budowlaną nie może być przekształcona. Niestety jest jeszcze jedno “ale”. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, aby teren, do którego odnosi się wniosek o ustalenie warunków zabudowy, nie wymagał uzyskania zgody na zmianę użytkowania. O ile jednak wiele gruntów rolnych spełnia ten wymóg, tak grunty leśne takiej zgody wymagają niemal zawsze. Wyjątkiem są tylko te, które uzyskały ją przy sporządzaniu nieaktualnych już miejscowych planów (przed 2003 rokiem). Jeśli tak się nie stało, nasze szanse spadają niemal do zera.

Sprawdź również: Podatek od sprzedaży działki – dowiedz się czy musisz zapłacić

Wyłączenie gruntu z produkcji leśnej

Załóżmy, że mamy szczęście i przeznaczenie gruntu leśnego dopuszcza zabudowę mieszkaniową oraz udało nam się uzyskać zmianę jego przeznaczenia. Zanim rozpoczniemy budowę, przed nami jeszcze uzyskanie zgody na wyłączenie go z produkcji leśnej. Organem właściwym do rozpatrzenia wniosku jest dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Do wniosku należy dołączyć:

• wyrys z miejscowego planu zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy,
• wypis z rejestru gruntów,
• fragment mapy ewidencyjnej z zaznaczonym fragmentem gruntu, który ma być wyłączony oraz projektowanymi zmianami,
• dokument potwierdzający prawo do dysponowania gruntem,
• opis taksacyjny lasu miejsca wyłączenia (jeśli wyłączany jest grunt o powierzchni do 0,05 ha pod budowę domu jednorodzinnego, wystarczy wskazać typ siedliskowy lasu).

Zgoda na wyłączenie z produkcji leśnej, czyli na faktyczne przekształcenie lasu na działkę budowlaną udzielana jest w formie decyzji administracyjnej.

Działka leśna na budowlaną – opłaty

Kiedy porównamy ceny gruntów, to te leśne bez wątpienia należą do najtańszych. Działka w lesie bez możliwości zabudowy kosztuje czasem dosłownie kilka złotych za metr, natomiast działka leśna z prawem zabudowy kilkaset. To i tak dużo mniej niż wynosi średnia cena działek budowlanych, ale pamiętajmy o tym, że łączny koszt może być dużo wyższy. Zapłacić musimy za większość wspomnianych wcześniej dokumentów i załączników. Z dodatkowymi wydatkami wiąże się również samo wyłączenie z produkcji leśnej, gdyż przed nami jeszcze:

• należność, czyli jednorazowa opłata, którą należy wnieść w ciągu 60 dni od wyłączenia gruntu, a którą oblicza się mnożąc cenę 1 m³ drewna wg GUS (w 2021 roku to 212,26 zł), powierzchnię wyłączonych gruntów w ha i współczynnik różnicujący typ siedliskowy lasu,
• opłata roczna w wysokości 10% należności, płatna do końca czerwca przez 10 kolejnych lat,
• w razie konieczności dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu – jednorazowe odszkodowanie, którego wysokość oblicza się odejmując wartość drzewostanu w dniu wyrębu od spodziewanej wartości w wieku rębności.

Konkretne kwoty znajdziesz w decyzji o wyłączeniu.

Należność będzie można pomniejszyć o wartość gruntu w dniu faktycznego wyłączenia, natomiast w przypadku, gdy działka leśna, na której planujemy wybudować dom jednorodzinny, nie przekracza 0,05 ha, będziemy z tych opłat zwolnieni.

Nie uchronisz się jednak przed podatkiem leśnym. Jego wysokość oblicza się od powierzchni działki i stanowi on równowartość pieniężną 0,220 m³ drewna obliczoną według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy. W 2022 roku podatek od hektara lasu wynosi ok. 47 zł.

Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki – jak powinna wyglądać?

Ograniczenia na działce leśnej

Dotarliśmy w końcu do momentu, kiedy możesz wystąpić o pozwolenie na budowę i rozpocząć prace na działce. Czy teraz wszystko pójdzie już gładko? Niekoniecznie. Zobaczmy, jakie jeszcze utrudnienia mogą na Ciebie czekać.

Zgoda na wycięcie drzew

W większości przypadków, zanim możliwa będzie budowa domu w lesie, niezbędna będzie wycinka drzew. Jeśli w decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej nie wpisano stosownej zgody, to choć wydaje się to oczywiste, dla pewności lepiej upewnić się w urzędzie gminy, czy możemy to zrobić. Zgodnie z przepisami, jeśli jednak działka nie jest lasem, ale terenem zalesionym, łąką itp., bez zezwolenia wolno wyciąć tylko te drzewa, których obwód pnia mierzony na wysokości 5 cm od ziemi nie przekracza:

• 80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,
• 65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,
• 50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew.

Ogrodzenie działki leśnej

Jeśli jesteś właścicielem fragmentu lasu, nie możesz go tak po prostu go ogrodzić. Ogrodzenie działki w lesie możliwe jest tylko w uzasadnionych przypadkach (np. ochrona upraw) i każdorazowo trzeba to uzgodnić z nadleśnictwem. Prawo dopuszcza jedynie ograniczenie osobom postronnym wstępu na swój teren, przy pomocy stosownej tabliczki — nie płotu.

Jeśli jednak uzyskasz zgodę na zmianę przeznaczenia i wyłączenie gruntu z produkcji leśnej z zamiarem wybudowania na nim domu, sytuacja ulega zmianie. W tym momencie bowiem działka leśna staje się działką budowlaną, więc do głosu dochodzi prawo budowlane. Ono wręcz wymaga ogrodzenia terenu na czas budowy.

Projekt budowlany

Decydując się zamieszkać pod lasem, z pewnością warto jak najbardziej wykorzystać zalety miejsca. Idealnie pasuje tu dom drewniany z dużymi przeszkleniami. Pamiętajmy jednak, aby wybrać projekt nie tylko pod kątem estetyki, ale również uwzględnić rodzaj materiałów budowlanych i zastosowanych technologii. Tereny leśny może utrudniać manewrowanie ciężkim sprzętem i nie wszystkie rozwiązania będą możliwe do wykonania.

Podsumowując, przebrnięcie przez wszystkie formalności i sama budowa domu na działce leśnej na pewno nie jest prostą sprawą. Jednak nagroda w postaci miejsca do życia w otoczeniu drzew i przyrody jest nie do przecenienia.

Sprawdź również: Zakup działki budowlanej – krok po kroku w 2022 roku