Koszty notarialne przy zakupie działki

Cena działki, którą widzisz w ogłoszeniu o jej sprzedaży to zazwyczaj tylko punkt wyjścia do kwoty, którą trzeba będzie zapłacić. Można się przecież potargować, ale bardziej trzeba się liczyć z dodatkowymi opłatami, jak choćby koszty notarialne. Przy zakupie działki potrzebne będą również wydawane odpłatnie wypisy z ewidencji gruntów, mapy, czy aktualizacja księgi wieczystej. Do tego podatek, prowizja pośrednika. Ile w sumie będzie nas kosztować kupno działki i których opłat możemy uniknąć? Sprawdźmy.

Decydując się na budowę domu, musimy mieć świadomość, że już same koszty zakupu działki budowlanej mogą być znacznie wyższe, niż się spodziewamy. Część z nich bierze co prawda na siebie sprzedający (i przeważnie uwzględnione są one w cenie), ale są też i takie, które spadną na nas. W trakcie podpisywania aktu notarialnego doliczona będzie na pewno taksa notarialna, podatek i opłaty sądowe. One w myśl zasady obciążają kupującego. Jakie jeszcze koszty mogą nas zaskoczyć?

Koszty zakupu działki

Opłaty pobierane przez urzędy mają zazwyczaj odgórnie ustalone stawki. Można zatem z grubsza sprawdzić, na jakie kwoty trzeba się przygotować. Z grubsza, bo dla wielu z nich przewidziane są widełki. Stała i niezależna od ceny działki jest na przykład opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) czy wpis do niej (200 zł), ale na to, jak wysoka będzie opłata notarialna przy zakupie działki, wpływa zarówno jej cena, jak i przeznaczenie.

Rozważając kupno działki, upewnij się, czy jest to działka budowlana, a jeśli nie, to czy budowa na niej będzie w ogóle możliwa. Szczególnie jeśli cena samego gruntu jest wyjątkowo atrakcyjna. Koszty zakupu działki mogą bowiem drastycznie wzrosnąć przez opłaty związane ze zmianą jej przeznaczenia, a samo przekształcenie działki rolnej w budowlaną może być trudne lub wręcz niemożliwe. Wyższa będzie również taksa notarialna. Sprawdź też, czy dla terenu opracowano miejscowy plan zagospodarowania. Jeśli nie, przed rozpoczęciem inwestycji potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy. Gdy wystąpisz o nią przed zakupem działki, zapłacisz 598 zł, ale jeśli zrobi to właściciel, opłata nie będzie pobrana. Ważne jest też uzbrojenie działki. Gdy go nie ma, może wygenerować znaczące koszty.

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika, który zadba o to, by nie wpaść w jakąś formalno-prawną pułapkę, musisz się liczyć z koniecznością zapłacenia mu prowizji. Wynosi ona ok. 3% wartości transakcji.

A kto płaci podatek od sprzedaży działki? Jeśli obie strony transakcji są osobami fizycznymi, kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (pcc), a sprzedający podatek dochodowy (o ile nie obejmuje go ulga). Jeśli sprzedającym jest firma, gmina lub inny podatnik VAT, kupujący zamiast podatku pcc, zapłaci 23% VAT. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze obowiązkowa opłata notarialna przy zakupie działki, gdyż umowa kupna-sprzedaży działki musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Koszty notarialne przy zakupie działki

Na wysokość taksy notarialnej wpływ będą miały trzy kwestie:

• wartość przedmiotu umowy
• rodzaj działki
• nasze zdolności negocjacyjne

Zasadniczo taksa notarialna obliczana jest na podstawie wartości przedmiotu umowy, czyli cenę działki. Górną granicę tej opłaty określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej:

• do umów o wartości do 3.000 zł jest to 100 zł,
• powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł,
• powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł,
• powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

Jeśli przedmiotem umowy jest sprzedaż gruntu, ma znaczenie również przeznaczenie działki. Ceny działek budowlanych z przyłączami mediów są najwyższe, ale maksymalna stawka taksy notarialnej zmniejsza się o połowę. Podobnie w przypadku zakupu działki z domem mieszkalnym. Natomiast opłata notarialna przy zakupie działki rolnej czy rekreacyjnej jest już ustalana w oparciu o pełne stawki. Do taksy doliczany jest jeszcze podatek Vat (23%).

Przypomnijmy jednak, że rozporządzenie wskazuje maksymalne wysokości taksy notarialnej, a skoro tak, to może być ona niższa. Warto więc spróbować ją negocjować albo przynajmniej porównać ofertę kilku kancelarii. Koszty notarialne przy zakupie działki domyślnie obciążają kupującego, ale jest to kwestia umowna. Można więc podzielić się nimi ze sprzedającym.

Za co jeszcze opłatę bierze notariusz?

Podczas sporządzania aktu notarialnego notariusz oblicza i pobiera również należny podatek pcc oraz opłaty sądowe. To nam daje pewność, że są one obliczone poprawnie. Dzięki temu, że opłacamy je od razu w kancelarii, a notariusz bierze na siebie obowiązek przekazania dokumentów do urzędu skarbowego i załatwia sprawy wieczystoksięgowe, nie musimy się już później o nie martwić.

Obliczając łączny koszt notariusza przy zakupie działki, musimy też doliczyć symboliczne wobec pozostałych, ale jednak, opłaty za wydanie odpisu aktu – 6 zł od każdej rozpoczętej strony.

Trudno zatem jednoznacznie wskazać, ile kosztuje notariusz przy zakupie działki, bo kwota ta może się bardzo różnić w zależności od transakcji. Zazwyczaj jednak uprzedza on o wysokości opłat przed sporządzeniem aktu, a najlepiej poprosić o wyliczenie taksy, zanim zdecydujemy się skorzystać z jego usług. Na koniec ważna uwaga praktyczna — u notariusza płatność przyjmowana jest zazwyczaj w gotówce.

Widzimy zatem, że koszty zakupu działki budowlanej są sporo wyższe od jej ceny, nawet jeśli część z nich weźmie na siebie kupujący. Zaoszczędzić możemy, negocjując koszty notarialne przy zakupie działki, wysokość prowizji pośrednika i oczywiście samą cenę gruntu. Nie unikniemy za to opłat sądowych i podatków.