Kredyt hipoteczny na działkę – warunki, informacje

Marzenie o własnym domu coraz częściej wydaje się niemożliwe do spełnienia. Ceny działek budowlanych biją prawdziwe rekordy, koszty usług i materiałów są coraz wyższe, a sytuacja polityczno-ekonomiczna raczej nie dają nadziei na szybką poprawę. Jeśli do tego dołożymy coraz większą inflację i gwałtownie rosnące stopy procentowe, okazuje się, że spada jedynie nasza zdolność kredytowa. Czy w tej sytuacji lepiej odpuścić, czy może na początek postarać się o kredyt hipoteczny na działkę?

Niekorzystna konfiguracja aktualnych cen i możliwości finansowych z pewnością ostudzi zapały wielu inwestorów, którzy planowali budowę domu. Wielu jednak zaryzykuje, bo potrzeba posiadania swojego miejsca na ziemi jest dla nich zbyt ważna. Tym bardziej że nie zanosi się raczej na pozytywne zmiany na rynku, więc jak najszybsze ulokowanie środków w nieruchomościach wydaje się dobrym posunięciem. Tańszym, szybszym i mniej ryzykownym od budowy rozwiązaniem może być zakup gotowego domu, ale są tacy, którzy cały proces chcą mieć pod kontrolą – od początku do końca. Chcą zrealizować dokładnie swoje marzenie, swój projekt, swoją wizję.

Tymczasem przy obecnych cenach gruntów już sam zakup działki budowlanej będzie sporym wydatkiem. Mało kto może sobie pozwolić na sfinansowanie całej inwestycji z oszczędności, więc prędzej czy później pojawia się więc temat kredytu. Jeden kredyt na zakup działki i budowę domu może być jednak trudno uzyskać. Po pierwsze dlatego, że nie wszystkie banki mają taki wariant w ofercie, a po drugie, ponieważ przy taki dużej inwestycji, trzeba wykazać się zarówno odpowiednio wysoką zdolnością kredytową, jak i dysponować niemałym wkładem własnym. Bezpieczniejszym rozwiązaniem wydaje się więc najpierw kredyt hipoteczny na działkę, a dopiero potem ewentualne starania o możliwość sfinansowania budowy.

Kredyt hipoteczny na zakup działki – warunki

Kredyt hipoteczny jest wciąż najkorzystniejszym źródłem zewnętrznego finansowania inwestycji budowlanej. Ceną za to jest ustanowienie hipoteki na naszej nieruchomości. Ma ona być zabezpieczeniem na wypadek, gdyby wydarzyło się coś, co sprawi, że nie będziemy mogli dłużej regulować należności. Bank ma wówczas prawo spieniężyć naszą nieruchomość i w ten sposób odzyskać zadłużenie.

Hipotekę można ustanowić tylko dla nieruchomości, która ma założoną księgę wieczystą. Księga jest więc jednym z warunków, żeby ubiegać się o kredyt na zakup działki.

Nie każda nieruchomość będzie jednak miała dla banku taką samą wartość jako zabezpieczenie. Trudniej będzie uzyskać kredyt hipoteczny na działkę rolną, której ewentualna sprzedaż obwarowana jest różnymi ograniczeniami, niż kredyt na działkę budowlaną w atrakcyjnej lokalizacji. Tę drugą nie tylko łatwiej sprzedać, ale jej wartość prawdopodobnie z czasem będzie rosła. Jeśli dodatkowo zadeklarujemy zamiar wybudowania na niej domu mieszkalnego albo już nawet mamy pozwolenie na budowę, możemy liczyć na bardziej przychylną decyzję banku.

Ponieważ grunt jest nieruchomością, to ubiegając się o kredyt hipoteczny na zakup działki, musimy dopełnić podobnych formalności, jak przy kredycie na mieszkanie, czy gotowy dom. Musimy więc posiadać wkład własny w wymaganej przez bank wysokości, odpowiednią zdolność kredytową i stałe, udokumentowane źródło dochodów. Nie powinniśmy za to mieć żadnych zaległości w spłacie innych zobowiązań. Nie da się jednak ukryć, że w przypadku działek banki są nieco mniej chętne do udzielania kredytów hipotecznych. Większość z nich ma określoną minimalną kwotę kredytu oraz wymaga przynajmniej 20% wkładu własnego (a zwykle jest to 30-50%).

Kredyt na działkę budowlaną – dokumenty

Formalności około kredytowe są podobne, jak w przypadku innych nieruchomości, zatem, wraz z wypełnionym wnioskiem o kredyt na działkę budowlaną i dokumentem tożsamości, musimy do banku dostarczyć dokumenty potwierdzające status interesującej nas działki:

• odpis z księgi wieczystej, a przynajmniej jej numer,
• akt notarialny potwierdzający, że sprzedający jest jej właścicielem,
• aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów (lub mapa zasadnicza),
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, jeśli taki plan nie został sporządzony,
• umowa przedwstępna sprzedaży działki.

Niezbędne będą także dokumenty potwierdzające naszą zdolność kredytową:

• zaświadczenie o zatrudnieniu lub zarobkach (zwykle wymagane na druku banku),
• wyciąg z rachunku bankowego, na który przelewana jest pensja (lub z konta firmowego w przypadku prowadzenia działalności),
• PIT – czyli roczne zeznanie podatkowe.

Oczywiście każdy bank może mieć swoje dodatkowe wymogi, więc trzeba się dowiedzieć bezpośrednio, czy nie będzie potrzebny jeszcze jakiś załącznik.

Kredyt hipoteczny na działkę rolną

Wspomnieliśmy już, że trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny na działkę rolną, a nawet jeśli się uda, to zwykle jest on mniej korzystny niż w przypadku działki budowlanej. Wynika to głównie z tego, że obowiązujące przepisy ograniczają swobodny obrót takimi gruntami. Mówiąc wprost, nie każdy może ziemię rolną kupić. Dla osób niemających statusu rolnika indywidualnego, bez konieczności spełnienia dodatkowych warunków, dostępne są w zasadzie tylko działki do 30 arów. To tak naprawdę wymiary większego ogrodu i raczej trudno znaleźć tak małe działki rolne. W przypadku działek większych, ale nieprzekraczających 1 ha przepisy dopuszczają możliwość zakupu przez nierolnika, ale prawo pierwokupu ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. W praktyce więc szansa na to, że atrakcyjna działka rolna z możliwością zabudowy stanie się naszą własnością, gdy nie jesteśmy rolnikami, jest raczej mała. Sprzedaż działki rolnej o powierzchni większej niż 1 ha nierolnikowi wymaga uzyskania zgody dyrektora KOWR, a jej cena nie może przekraczać 50% średniej ceny gruntów.

Z punktu widzenia banku nie jest to zatem zbyt pewne zabezpieczenie, więc szansa na kredyt hipoteczny na działce powyżej 30 arów jest niestety minimalna.
Abstrahując od samego kredytu, warto pamiętać, że choć cena działki rolnej może początkowo wydawać się atrakcyjna i kusząca (bo faktycznie będzie sporo niższa niż budowlanej), to przekształcenie działki rolnej w budowlaną i związane z tym koszty, mogą zniwelować różnicę w cenie i na pewno zabiorą mnóstwo czasu.

Kredyt hipoteczny na działkę rekreacyjną

Choć w przepisach nie znajdziemy jednoznacznej definicji działki rekreacyjnej, to powszechnie rozumie się przez nią miejsce przeznaczone do wypoczynku. Może to być zarówno działka zlokalizowana na terenie ogródków działkowych (ROD), jak i parcela prywatna położona gdzieś pod lasem, czy nad wodą. Na takich działkach często stoją altany czy domki letniskowe. W ostatnim czasie, gdy ograniczenia związane z pandemią covid zamknęły nas w mieszkaniach, działki rekreacyjne zyskały mocno na popularności. Własny kawałek ziemi za miastem pozwala odetchnąć we własnym gronie, a nie kosztuje tyle, co całoroczny dom albo co gorsze jego budowa. Banki jednak wciąż niezbyt chętnie finansują ich zakup.

Praktycznie jedyną opcją pozwalającą otrzymać kredyt hipoteczny na działkę rekreacyjną, jest możliwość jej zabudowy budynkiem mieszkalnym. Musi więc być ona dopuszczona albo w miejscowym planie zagospodarowania, albo – w przypadku jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Do tego niezbędny jest dostęp do drogi publicznej oraz istniejące lub planowane uzbrojenie działki. Nie każda działka rekreacyjna będzie więc spełniać te wymogi. Oczywiście nie zapominajmy, że aby uzyskać kredyt hipoteczny, dla danej nieruchomości musi być założona księga wieczysta, a sprzedający musi być jej właścicielem.

W tym momencie odpadają wszystkie działki będące częścią Rodzinnych Ogródków Działkowych. Właścicielem gruntów w ROD-ach jest bowiem skarb państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub Polski Związek Działkowców. Niezależnie więc czy „kupujemy” działkę bezpośrednio od PZD, czy od innego jej użytkownika, nie stajemy się przez to jej właścicielem, a jedynie dzierżawcą. Przedmiotem umowy nie jest bowiem prawo własności, a prawo do jej użytkowania. Bank zatem nawet nie będzie rozpatrywał naszego wniosku o kredyt hipoteczny na działkę rekreacyjną, gdyż po jej nabyciu, nie będziemy właścicielem i nie ma możliwości ustanowienia na niej hipoteki.

W przypadku działek prywatnych sytuacja formalna wygląda nieco lepiej, ale w tym momencie tylko pojedyncze banki oferują taki kredyt, ale wymagają wysokiego wkładu własnego lub ewentualnie zgadzają się na jego udzielenie pod warunkiem przedstawienia zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości.

Z powyższych względów wydaje się, że prostszą drogą do stania się właścicielem działki rekreacyjnej jest kredyt gotówkowy.

Kredyt na działkę i budowę domu 2 w 1

Czasy, gdy kredyt hipoteczny można było uzyskać nawet na 110% wartości inwestycji, na szczęście odeszły w niepamięć. Dziś banki wymagają minimum 10-20% wkładu własnego, z tym że niekoniecznie musi być on wnoszony w gotówce. W przypadku ubiegania się o finansowanie budowy domu, jako wkład własny zazwyczaj wnoszona jest działka budowlana, na której ma on stanąć. Gdy zaś planujemy kupić samą działkę, a zadatek, którego wpłatę potwierdza zawarta umowa przedwstępna kupna działki, pokrywa się z wymaganą wysokością, banki uznają go za wniesiony.

Co jednak zrobić, gdy chcemy budować dom, ale działki nie mamy, a posiadane oszczędności nie wystarczą nawet na jej zakup, nie mówiąc o reszcie przyszłych kosztów?

Przede wszystkim sugerujemy dobrze się zastanowić, czy to dobry moment na taką inwestycję. Sytuacja rynkowa jest niepewna i raczej niezbyt optymistyczna, więc jeśli już teraz jest ciężko, to potem może być tylko gorzej. Duży kredyt na zakup działki i budowę domu może być sporym obciążeniem.

Jeśli jednak jesteśmy gotowi zaryzykować, trzeba się liczyć z tym, że:

• nie wszystkie banki zgadzają się na łączenie dwóch celów w ramach jednego zobowiązania, a nawet jeśli, to warunki są bardziej restrykcyjne,
• ponieważ łączna wartość inwestycji jest wysoka, to automatycznie wysokość wkładu własnego będzie bardziej odczuwalna,
• nasza zdolność kredytowa wobec tych warunków (zwłaszcza przy obecnej nieprzewidywalności rynku) może okazać się niewystarczająca.

Niestety bank szacuje ryzyko, a co za tym idzie nasze możliwości, opierając się o racjonalne przesłanki, bez żadnych sentymentów i raczej rozpatrując pesymistyczne scenariusze. Choć robi to głównie w swoim interesie, chcąc nie chcąc, chroni również nasz.

Z drugiej strony, jeśli faktycznie planujemy budować dom, to w oczach banku będzie on lepszym zabezpieczeniem, niż sama działka, więc i warunki mogą być korzystniejsze. Jeśli nie od razu, to z czasem.

Kredyt na dom i działkę – formalności

Pewnym utrudnieniem, które często wydłuża całą procedurę przy kredycie na dwa cele, są zawiłości prawne. Do uruchomienia części przeznaczonej na budowę konieczne jest przedstawienie pozwolenia na budowę, tymczasem, aby je uzyskać, musimy być właścicielem działki. Kredyt musi być więc podzielony. Dobra wiadomość jest taka, że te banki, w których można dostać jeden kredyt na działkę i budowę domu, zazwyczaj zgadzają się na odroczenie spłaty części hipotecznej do czasu zakończenia inwestycji.

Część przeznaczona na finansowanie budowy domu wypłacana jest zazwyczaj w transzach, więc od tego, jak wynegocjujemy umowę, może zależeć tempo prac i w efekcie termin zakończenia inwestycji. To ważne, bo przeważnie do czasu jej zakończenia obowiązują inne warunki (wyższa marża, obowiązkowe ubezpieczenie itp.), a to w konsekwencji wpływa na łączny koszt kredytu, jaki przyjdzie nam ponieść.

Każdy bank oferuje inne warunki i niezależnie od tego, czy weźmiemy jeden kredyt na całość inwestycji, czy osobno kredyt na działkę i budowę domu, trzeba wziąć pod uwagę wiele aspektów. Dla przykładu większość banków chętniej sfinansuje w ramach jednego kredytu zakup działki z wydanym już pozwoleniem na budowę oraz koszty budowy, ale gdy o takie pozwolenie na tej samej działce trzeba dopiero wystąpić, już niekoniecznie. To jednak nie zamyka nam drzwi do wymarzonego domu, bo nawet gdy nie mamy opcji otrzymania kredytu na dom i działkę w jednym i powodem tego nie jest nasza zdolność kredytowa, nadal mamy kilka innych możliwości:

• wziąć kredyt na zakup działki, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę, albo już po jej rozpoczęciu, podwyższyć go o środki konieczne do sfinansowania dalszych robót,
• spróbować połączyć otrzymany wcześniej kredyt na działkę, z nowym, przeznaczonym na budowę, refinansując jednocześnie ten pierwszy,
• wystąpić o zupełnie nowy kredyt na budowę, nawet w innym banku.

Warto zatem przeliczyć, czy opłaca się wziąć jeden kredyt na dom i działkę, czy może jednak korzystniejszą opcją będą dwa osobne kredyty. Od razu uprzedzamy, że na pewno nie wystarczy do tego prosty kalkulator kredytowy. Dobry, najlepiej niezależny doradca, który rzetelnie porówna oferty różnych banków, będzie więc na wagę złota, dosłownie i w przenośni.