Mapa zasadnicza działki – co to jest? Gdzie uzyskać? Koszt

Jeśli przymierzasz się do budowy domu lub innego obiektu, mapa zasadnicza działki jest dokumentem, bez którego nie dowiesz się, czy Twoja inwestycja jest w ogóle możliwa. Na jej podstawie opracowywany jest bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo wydawana decyzja o warunkach zabudowy. Mapa będzie też niezbędna do opracowania projektu budowlanego, czy do załatwienia formalności w urzędach. Skąd wziąć mapę zasadniczą, jak powinna wyglądać i ile kosztuje?

Mapa zasadnicza, zwana również Podstawową Mapą Kraju, jest własnością państwa i zarządza nią Państwowy Zasób Geodezyjno-Kartograficzny. Jest na niej odwzorowany teren całej Polski. Na mapie zasadniczej znajdziemy zatem informacje na temat rozmieszczenia gruntów, uzbrojenia terenu, lokalizacji budynków i innych obiektów topograficznych oraz przebiegu dróg, ulic i torów. Aż trudno sobie wyobrazić jak bardzo rozbudowany jest to dokument, prawda?

Jeszcze do niedawna mapa była rysowana w formie papierowej, a na osobnych arkuszach folii sporządzano nakładki mapy zasadniczej zawierające na przykład uzbrojenie terenu, czy sytuację powierzchniową. Uzyskanie jej wyrysu nie było więc takie proste. Od blisko dekady sporządzana jest w postaci cyfrowej – w systemie teleinformatycznym, a organem właściwym dla jej prowadzenia na danym terenie jest starosta powiatu.

Sprawdź również: Podatek od sprzedaży działki

Mapa zasadnicza – do czego jest potrzebna?

Mapa zasadnicza może pojawić się na Twojej drodze do własnego domu, jeszcze zanim staniesz się posiadaczem gruntu. To na jej podstawie wytycza się bowiem granice działek ewidencyjnych. Mapa zasadnicza działki jest więc fragmentem tej wielkiej mapy kraju, na którym znajduje się interesujący nas grunt, wraz z jego otoczeniem.

Jak wspomnieliśmy we wstępie, jest ona podstawą przy ustalaniu miejscowego planu zagospodarowania terenu, z którego dowiesz się, co można wybudować na Twojej działce, na jakich warunkach oraz jakie będziesz mieć sąsiedztwo. Jeśli dla danego terenu taki plan nie został opracowany, kopia mapy zasadniczej działki będzie jednym z obowiązkowych załączników do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Bez tej mapy nie założysz też księgi wieczystej nieruchomości oraz nie da się opracować projektu budowlanego.

Mapa zasadnicza działki — co zawiera?

Z mapy zasadniczej możemy się dużo dowiedzieć, jeszcze zanim zdecydujemy się na kupno działki. Wyrysowane na niej nie tylko jej granice, ale widać także ukształtowanie terenu. Zaznaczone są skarpy i wzniesienia, zbiorniki wodne, las, ale i pojedyncze drzewa oraz grunty rolne. Na mapie zasadniczej widać również takie obiekty jak maszty i słupy.

Jeśli działka jest położona na obszarze zabudowanym, zobaczysz budynki i ich ogrodzenia oraz sprawdzisz, jakie obiekty użyteczności publicznej znajdują się w pobliżu, czy wzdłuż ulicy biegnie chodnik, jak gęsto rozmieszczone są latarnie i gdzie jest najbliższy przystanek. Całkiem sporo informacji, prawda?

Drugim istotnym elementem mapy zasadniczej jest uzbrojenie terenu, bo naniesione są na niej najważniejsze instalacje. Dowiesz się zatem, którędy przebiega wodociąg, gdzie położone są kable elektryczne, ale także czy w okolicy jest doprowadzona kanalizacja, instalacja gazowa lub sieć telekomunikacyjna. Dzięki temu już patrząc na mapę, możesz wstępnie ocenić, czy działka spełnia Twoje oczekiwania, czy nie.

Mapy zasadnicze, choć prowadzone cyfrowo, bywają niestety nieaktualne. Taka mapa nie wystarczy zatem do tego, aby rozpocząć budowę. Dopiero po naniesieniu przez geodetę aktualizacji na uzyskanym z rejestru wyrysie mapy ewidencyjnej, powstanie mapa zasadnicza do celów projektowych. Projekt budowlany opracowany na podstawie tej mapy trzeba złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub jeśli inwestycja tego nie wymaga, dołączyć do zgłoszenia prac budowlanych.

Mapa zasadnicza a ewidencyjna — czym się różnią

Te dwie nazwy czasem są używane zamiennie, ale mapy się od siebie różnią, chociaż ich zakres w części się pokrywa.

• Mapa ewidencyjna zawiera jedynie dane katastralne, czyli te, które znajdują się w ewidencji gruntów i budynków. Wskazuje więc ona granice terenu i gruntów oraz kontury i oznakowanie budynków, a także przebieg dróg i cieków oraz położenie zbiorników wodnych. Mapa ta ma krój obrębowy, czyli widzimy na niej określony obręb (np. wieś, dzielnicę). Północ na mapie ewidencyjnej zaznaczona jest strzałką. Na jej podstawie sporządza się inne mapy.
• Mapa zasadnicza, oprócz powyższych danych, zawiera dodatkowo informacje o przestrzennym rozmieszczeniu wszystkich obiektów (również opisowe), uzbrojeniu terenu i jego zagospodarowaniu. Mapę tę sporządza się na podstawie mapy ewidencyjnej, ale w kroju sekcyjnym, czyli stanowiącym prostokątny wycinek większej całości. Na mapie zasadniczej znajduje się skala i układ współrzędnych, a północ zawsze jest na górze strony. Jest też wiele różnych linii, oznaczeń i kolorów, które osobie postronnej niewiele mówią. Ich objaśnienie znajdziemy w legendzie dołączonej do mapy oraz w przepisach (Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej z dnia 23 lipca 2021 r.).

Mapy sporządza się w skali zapewniającej dobrą widoczność zawartych na niej danych. Zgodnie z przepisami dla mapy zasadniczej podstawową jest skala 1:500, ale stosuje się również skalę 1:1000, 1:2000, a w przypadku terenów silnie zurbanizowanych 1:250.

Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki

Jak uzyskać mapę zasadniczą?

Ewidencję gruntów i budynków, a zatem i mapy dla danego terenu prowadzi starosta powiatowy. To do niego powinniśmy się więc zwrócić o wydanie wyrysu mapy zasadniczej lub ewidencyjnej. Wzór wniosku można pobrać ze strony internetowej właściwego miejscowo urzędu. We wniosku powinniśmy wskazać cel, do jakiego potrzebna nam mapa oraz zaznaczyć, która z nich nas interesuje. Przypomnijmy — jeśli planujemy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, potrzebna będzie mapa zasadnicza, a mapa do celów projektowych jest sporządzana na podstawie mapy ewidencyjnej.

Musimy również określić, w jakiej formie chcemy uzyskać mapę — czy ma to być wyrys, czy kopia mapy zasadniczej oraz, czy urząd ma ją nam udostępnić w postaci papierowej, czy cyfrowej. Niezbędne jest również wskazanie swoich danych kontaktowych. Wniosek można zanieść do urzędu osobiście, wysłać pocztą lub złożyć przez internet za pośrednictwem elektronicznej skrzynki podawczej ePUAP. W wielu urzędach można już to zrobić również za pomocą profilu zaufanego. Aby otrzymać mapę, trzeba również niestety uiścić opłatę, której wysokość poznamy dopiero po złożeniu wniosku. Do jej naliczania służy bowiem określony w ustawie Prawo Geodezyjne i Kartograficzne algorytm, uzależniony od treści naszego żądania. Zapłacić można w kasie urzędu (jeśli jest) lub przelewem na konto wskazane w Dokumencie Obliczenia Opłaty.

Ile kosztuje mapa zasadnicza i ewidencyjna

W zależności od tego, którą mapę i w jakiej formie chcemy otrzymać, wysokość opłaty może dość istotnie się różnić. W załączniku do wspomnianej wyżej ustawy wskazano obowiązujące stawki::

• kopia mapy ewidencyjnej w postaci rastrowej, która wygląda jak skan tradycyjnej mapy, kosztuje 6,81 zł za ha,
• mapa ewidencyjna w postaci wektorowej, którą sporządza się, wprowadzając do systemu pomiary bezpośrednie, dzięki czemu można ją dowolnie powiększać bez utraty jakości – 11,34 zł za ha,
• kopia mapy ewidencyjnej w postaci papierowej – 79,41 zł za arkusz A0,
• wyrys mapy ewidencyjnej zawierający interesujący nas teren wiąże się z opłatą 105 zł (dokument elektroniczny) lub 110 zł (wydruk),
• mapa zasadnicza działki w postaci rastrowej kosztuje 15,07 zł/ ha,
• cena mapy w postaci wektorowej 21,53 zł/ ha
• koszt sporządzenia wydruku mapy zasadniczej na arkuszu A0 – 170,18 zł.

Jeśli we wniosku zażyczymy sobie przesłanie mapy na wskazany adres, doliczone będą również koszty przesyłki.

Sprawdź również: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Ile się czeka na wydanie mapy zasadniczej?

Ponieważ mapy ewidencyjne i zasadnicze są prowadzone w postaci elektronicznej, uzyskanie ich kopii lub wyrysu w takiej formie jest możliwe niemal od ręki. Jeśli potrzebujemy jej w formie papierowej, może to potrwać kilka dni.

Warto też wspomnieć, że jeśli mapa nie jest nam potrzebna do spraw urzędowych, możemy ją w dowolnym momencie, samodzielnie i bezpłatnie obejrzeć online. Na platformie Geoportal można wyszukać działkę po numerze lub adresie i zobaczyć, co znajduje się w jej pobliżu, czy opracowano plan zagospodarowania terenu itp.

Mapa zasadnicza do celów projektowych

We wniosku o wydanie mapy trzeba wskazać cel, do jakiego jej potrzebujemy. Jeśli ma to być mapa zasadnicza do celów projektowych, niezbędne jest potwierdzenie jej aktualności przez geodetę. Realizacja tego wniosku potrwa więc najdłużej, bo uprawniony geodeta musi udać się na działkę z mapą ewidencyjną i nanieść na nią pozostałe elementy. Termin jej otrzymania zależy więc od tego, ile czasu mu to zajmie. Średni czas oczekiwania to 2-6 tygodni, ale bywa, że zajmuje to nawet 3 miesiące. Wiąże się to również z dodatkową opłatą za usługi geodety. Jej wysokość zależy od regionu i może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Warto zamówić sobie kilka egzemplarzy tej mapy.

Mapa zasadnicza do warunków zabudowy

Kiedy obszar, na którym znajduje się nasza działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania terenu, przed rozpoczęciem inwestycji konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydaje ją właściwy miejscowo wójt gminy, a jednym z załączników wymaganych przy wniosku jest mapa zasadnicza działki. Powinna być ona sporządzona w skali 1:500 lub 1:1000 i dołączyć ją trzeba w oryginale, opatrzonym pieczęcią właściwego urzędu. Mapa zasadnicza do warunków zabudowy może być również złożona w formie cyfrowej i wówczas trzeba pamiętać, aby dołączyć komplet otrzymanych z urzędu dokumentów wraz z podpisem elektronicznym potwierdzającym brak wtórnej edycji danych (plik .xades).

Problemem dla inwestora może być brak jednoznacznego wskazania, jak długo jest aktualna mapa zasadnicza. Przepisy bowiem mówią o tym, że aktualność zachowuje ona do chwili naniesienia na niej jakichkolwiek zmian. Może się więc okazać, że będzie ważna przez kilka lat od daty wydania, ale równie dobrze może stracić aktualność już kilka dni po wydaniu. Jeśli więc posiadamy ją od jakiegoś czasu, przed złożeniem wniosku upewnijmy się, czy na pewno jest jeszcze ważna.

Sprawdź również: Ceny działek budowlanych w 2022 roku