Podatek od sprzedaży działki – dowiedz się czy musisz zapłacić | 2023

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) odpłatne zbycie całości lub części nieruchomości, a więc również i działki, podlega obowiązkowi podatkowemu. Innymi słowy, dochód uzyskany z takiej sprzedaży powinniśmy wykazać w zeznaniu rocznym oraz zapłacić należny podatek od sprzedaży działki. Stawka to 19% od uzyskanego dochodu, a więc całkiem sporo. Ustawodawca przewidział jednak szereg odstępstw, zatem przyjrzyjmy się czy sprzedający działkę płaci podatek zawsze, czy jednak można się przed tym uchronić i jak to zrobić.

Przychody uzyskiwane z nieruchomości położonej na terenie Polski, do których wlicza się również środki ze sprzedaży działki, są wymienione w ustawie o PIT jako podlegające opodatkowaniu. Wyjątkiem są tu nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, a także te pozyskane w drodze spadku, darowizny czy podziału majątku wspólnego. Kiedy jednak postanowimy je sprzedać, a nie zajdą przesłanki pozwalające skorzystać z ulgi lub nie upłynie odpowiedni okres od ich nabycia, również zapłacimy podatek dochodowy. Czy można sprzedać działkę zaraz po zakupie lub nabyciu inną drogą? Oczywiście, tyle że wówczas ryzykujemy koniecznością zapłacenia podatku. Ryzykujemy, bo nie zawsze trzeba. Jeśli odczekamy 5 lat, obowiązek podatkowy znika automatycznie, ale są również sposoby na uniknięcie go wcześniej.

Kto płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej

Podatek od sprzedaży działki płaci sprzedający i wynosi on 19% uzyskanego dochodu. Wykazuje się go w rocznym zeznaniu PIT za rok, w którym doszło do zbycia nieruchomości. Dochód to przychód pomniejszony o koszty i inne wydatki poniesione na cele mieszkaniowe.  Łatwo się zatem domyślić, że są sposoby na uniknięcie opodatkowania.

Co do zasady z obowiązku uiszczenia podatku są zwolnione te transakcje, w których sprzedaż działki następuje po upływie 5 lat od jej nabycia. Pamiętać tylko trzeba, że pięcioletni okres liczy się w latach podatkowych, więc niezależnie od tego, czy do transakcji doszło w lutym, czy w październiku, i tak liczymy od końca roku, w którym zakup działki budowlanej miał miejsce (a tego roku nie wliczamy). Zatem w 2022 roku z podatku dochodowego zwolniona będzie sprzedaż nieruchomości nabytych w roku 2016 i wcześniej.

Podobnie wygląda sytuacja, gdy rozważamy sprzedaż działki z darowizny — aby uniknąć podatku dochodowego, można ją sprzedać dopiero po upływie 5 lat podatkowych od jej otrzymania. Gdy odczekamy ten okres, dochodu nawet nie musimy wykazywać w zeznaniu PIT, a podatku nie zapłacimy. Sprzedając wcześniej, trzeba szukać odliczeń.

Od 2019 roku w lepszej sytuacji są osoby, które stały się właścicielami gruntu w drodze spadku lub podziału majątku wspólnego i planują sprzedaż działki przed upływem 5 lat od jej pozyskania. Do tej pory ich również obowiązywał pięcioletni okres od daty nabycia, ale obecnie prawo jest łaskawsze. Decydująca jest data nabycia działki przez spadkodawcę lub data jej wejścia do majątku wspólnego. Może się więc okazać, że będzie można ją sprzedać od razu po nabyciu i nie trzeba będzie płacić podatku.

Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki – jak powinna wyglądać?

Odpowiadając na pytanie, kto płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej nie możemy również zapomnieć, że oprócz dochodowego, który płaci sprzedający, kupujący zobowiązany jest do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (2% wartości transakcji). Jeśli zaś sprzedający prowadzi zarobkowy obrót nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej, dochodzi jeszcze podatek VAT.

Jak się oblicza podatek od sprzedaży działki

Podatek płaci się od dochodu, a zatem od różnicy pomiędzy ceną nabycia działki i ceną sprzedaży, pomniejszonej ewentualnie o dodatkowe koszty. Przypomnijmy — dotyczy to tylko sytuacji, gdy ma miejsce sprzedaż działki przed upływem 5 lat od zakupu. Po upływie tego okresu zbycie działki nie jest opodatkowane. Czy sprzedający działkę płaci podatek, jeśli cena transakcyjna jest taka sama lub nawet niższa od ceny nabycia? Nie. Skoro nie ma dochodu, nie ma od czego obliczyć podatku.

Uwaga jednak na sztuczne zaniżanie kwoty transakcji. Urząd skarbowy ma prawo zweryfikować wartość działki i w razie wątpliwości faktycznie to robi. Może się wtedy zdarzyć, że organ wymierzy nam podatek na podstawie oszacowanej przez siebie wartości rynkowej działki i to razem z odsetkami. Przypomnijmy — podatek wynosi 19%, więc przy obecnych cenach działek może to być spora kwota.

Sprawdź również: Zakup działki budowlanej – krok po kroku

Co, jednak kiedy cena sprzedaży jest wyższa niż cena zakupu, ale w międzyczasie ponieśliśmy koszty, które pokrywają nadwyżkę w cenie? W tym przypadku również nie osiągamy dochodu, zatem nie mamy od czego zapłacić podatku.  Musimy jednak udowodnić poniesione koszty.

Może się także zdarzyć, że sprzedajemy działkę przed upływem 5 lat i sporo na niej zarabiamy. Co wtedy? Jak uniknąć konieczności podzielenia się z fiskusem? Z pomocą przychodzi ulga mieszkaniowa.

Ulga mieszkaniowa — sposób na sprzedaż działki przed upływem 5 lat

Nie zawsze możemy albo chcemy czekać aż 5 lat, zanim sprzedamy nabytą nieruchomość. Na szczęście istnieje możliwość uniknięcia lub przynajmniej zmniejszenia wysokości podatku dochodowego do zapłacenia. Warunkiem jest wykorzystanie pozyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe. Co ważne mamy na to 3 lata od sprzedaży działki. Katalog wydatków, które można uwzględnić, jest dość szeroki i obejmuje:

• zakup budynku mieszkalnego, lokalu lub spółdzielczego prawa własności do takiego lokalu,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego (dotyczy również innych gruntów, o ile w ciągu 3 lat zostaną przekształcone na budowlane),
• budowę, rozbudowę, przebudowę posiadanego już budynku lub lokalu mieszkalnego — w tym remont jego całości lub części,
• zakup sprzętu AGD niezbędnego do pełnej funkcjonalności oraz mebli montowanych na stałe,
• koszty adaptacji na cele mieszkaniowe budynku o innym charakterze,
• spłatę kredytu — i tu dobra wiadomość — od 2022 roku środki uzyskane ze sprzedaży działki można przeznaczyć również na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup.

Pamiętajmy tylko, że muszą to być nasze własne cele mieszkaniowe, a poniesione koszty trzeba będzie udowodnić. Warto zatem zbierać wszelkie dokumenty potwierdzające prawo do ulgi, takie jak umowy na wykonanie prac budowlanych, potwierdzenia zapłaty wykonawcy, czy faktury imienne (paragon bez danych może nie wystarczyć).

Jak obliczyć ulgę mieszkaniową

Gdy sfinalizowaliśmy sprzedaż działki przed upływem 5 lat od jej nabycia, ale jednocześnie chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, w zeznaniu rocznym PIT wykazujemy dochód uzyskany ze sprzedaży oraz deklarację, jaka jego część jest zwolniona z podatku. Aby to obliczyć, mnożymy wydatki na cele mieszkaniowe (ważne — nie tylko już poniesione, ale i te planowane) przez dochód uzyskany ze zbycia działki, a następnie dzielimy go przez przychód ze sprzedaży.  Brzmi nieco zawile, więc przyjrzyjmy się na przykładzie.

• Cena działki przy zakupie – 200 tys. zł
• Sprzedaż działki przed upływem 5 lat za 300 tys. zł
• Cena mieszkania, które planujesz kupić w ciągu 3 lat od sprzedaży działki – 280 tys. zł

Zakładając, że sprzedajesz działkę w takim samym stanie, jak przy zakupie (czyli nie było dodatkowych kosztów), zarabiasz na transakcji 100 tys. zł.  Zgodnie z zasadą obliczania ulgi, mnożymy więc tę kwotę przez cenę mieszkania, a następnie dzielimy przez cenę sprzedaży działki. Uzyskany wynik, czyli ok. 93 tys. zł, to kwota wolna od podatku. Odejmujemy więc ją od łącznego dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki i w ten sposób do opodatkowania pozostaje tylko niecałe 7 tys. zł.

Jeśli  wydatki na cele mieszkaniowe będą równe lub nawet wyższe niż uzyskany dochód (a można przecież doliczyć koszty remontu i wyposażenia trwałego), podatek od sprzedaży ziemi będzie zerowy.

Sprawdź również: Ceny działek budowlanych w 2022 roku

Podatek od sprzedaży działki rolnej

Działalność rolnicza jako taka jest wyłączona z zakresu regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochody z niej uzyskiwane są objęte podatkiem rolnym. Nie dotyczy to jednak sprzedaży nieruchomości, ponieważ ich definicja działalności rolniczej nie obejmuje. Przy sprzedaży gruntów rolnych zasadniczo obowiązują więc te same zasady podatkowe, co przy sprzedaży pozostałych gruntów, a podatek od sprzedaży działki rolnej oblicza się tak samo jak podatek od sprzedaży działki budowlanej.

Pomijając ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi wynikające z innych przepisów, kiedy ma miejsce sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia rolnik, podobnie jak pozostali podatnicy, powinien zapłacić podatek dochodowy. Ile wynosi podatek od sprzedaży ziemi rolnej?  Stawka podatku jest stała i wynosi 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży.  Jest tu jednak pewien dodatkowy wyjątek, a mianowicie sytuacja, kiedy sprzedaż dotyczy nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, a działka po sprzedaży nie straci swojego charakteru. Środki uzyskane w ten sposób będą zwolnione z podatku dochodowego.

Sprawdź również: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Zatem kiedy rolnik płaci podatek od sprzedaży ziemi? Wtedy, kiedy sprzedaż nie dotyczy gruntów rolnych lub robi to przed upływem 5 lat od dnia nabycia, a grunty rolne przeznaczone będą na cele inne niż rolnicze. odwracając sytuację, aby uniknąć płacenia podatku za sprzedaż ziemi, trzeba spełnić trzy warunki:

• działka w momencie sprzedaży musi być zakwalifikowana jako rolna,
• ziemia musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego,
• po sprzedaży grunt nie może utracić charakteru rolnego.

Sprzedaż działki rolnej bez podatku – co to oznacza w praktyce?

Definicja gospodarstwa rolnego wskazuje, że jest to obszar gruntów o charakterze rolnym i łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha, których właścicielem lub posiadaczem jest osoba fizyczna. Aby uniknąć obowiązku zapłacenia podatku od sprzedaży działki rolnej, musi ona rolną pozostać, zatem również nabywca musi na niej prowadzić działalność rolniczą i to przez okres 5 lat od jej nabycia. Czy to oznacza, że sprzedający musi tego pilnować przez ten czas?

Teoretycznie tak, bo jest to podstawą do zwolnienia z podatku, ale w praktyce jest to raczej niemożliwe. Są jednak inne sposoby. Po pierwsze wybór nabywcy — sprzedając działkę innemu rolnikowi, mamy większą szansę obronić naszą wiarę w intencje, że będzie on uprawiał ziemię, niż sprzedając ją spółce budującej domy jednorodzinne. Po drugie warto się dodatkowo zabezpieczyć odpowiednim zapisem w akcie notarialnym, a mianowicie deklaracją kupującego o tym, że działka po zakupie zachowa charakter rolny.  Tyle powinno wystarczyć, by uznać, że przysługuje nam prawo do zwolnienia.

Czy można sprzedać działkę zaraz po zakupie? W przypadku gruntów rolnych podatek to tylko jeden problem. Dużo większym utrudnieniem są ograniczenia wskazane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.  Zgodnie z nimi, nabywca gruntu ma obowiązek osobiście prowadzić gospodarstwo rolne przez przynajmniej 5 lat. Wcześniejsza sprzedaż działki wymaga uzyskania zgody dyrektora KOWR, a ta jest wydawana jedynie w uzasadnionych przypadkach.

Podsumowując, aby bez żadnych wątpliwości uniknąć podatku od sprzedaży działki i dodatkowych komplikacji, wystarczy odczekać 5 lat podatkowych od jej nabycia. Gdy jednak nie jest to możliwe, istnieją sposoby na jego zmniejszenie lub zniwelowanie. Wystarczy w ciągu trzech lat pozyskane w ten sposób środki przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.