Projekt zagospodarowania działki lub terenu – krok po kroku

Nie da się wybudować domu bez dobrego planu. Przed rozpoczęciem budowy trzeba zgromadzić odpowiednie dokumenty, dopełnić wielu formalności i wszystko dobrze zorganizować. Niezbędnym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę lub do jej zgłoszenia, jest zatem projekt budowlany.  Uwzględnia on normy prawne oraz położenie i sposób użytkowania przyszłych obiektów i składa się z trzech części: projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny.

Nie każdy ma to szczęście, że znajduje dokładnie taką działkę, jaką sobie wymarzył. Większość z nas jednak oczyma wyobraźni widzi na niej swój przyszły dom. Tymczasem nawet kiedy znajdziemy projekt, który w całości spełnia nasze oczekiwania, może się okazać, że warunki na działce jednak nie sprzyjają jego realizacji. Nie zawsze strony świata dopasują się do optymalnego rozkładu pomieszczeń, czasem droga dojazdowa biegnie nie z tej strony co trzeba, a nierówności terenu czy drzewa dodatkowo komplikują sprawę.

Trzeba również uwzględnić, gdzie przebiegają poszczególne sieci, jakie są wymagane przepisami odległości, czy sprawdzić, jaki jest rodzaj gruntu. Dlatego oprócz projektu domu potrzebny jest także projekt zagospodarowania działki. Tutaj, podobnie jak w przypadku wnętrz, wiele zależy od kompetencji projektanta. Dobry architekt nie tylko wykorzysta wszystkie atuty działki, ale będzie też wiedział, jak zniwelować wady, czy wyeliminować niedogodności. Dzięki temu powstaje optymalny plan zagospodarowania działki.

Kto przygotowuje projekt zagospodarowania działki

Zadanie nie jest proste, dlatego autorem projektu musi to być ktoś, kto ma stosowne uprawnienia budowlano-projektowe. Aby je uzyskać, musi wykazać się wiedzą techniczną i znać obowiązujące przepisy. Konieczne jest więc ukończenie kierunkowych studiów, minimum roczna praktyka i zdane egzaminy. Potwierdzeniem nadania uprawnień jest decyzja okręgowej Izby Architektów i aktualny wpis na listę członków samorządu zawodowego. To wymóg konieczny, aby nasz projekt zagospodarowania terenu uzyskał akceptację urzędników.

Uprawnienia projektanta to jednak nie wszystko. Sprawdźmy też, jak nasz kandydat poradził sobie z innymi projektami, gdyż jak się za chwilę przekonamy, zagospodarowanie działki budowlanej ma ogromne znaczenie, a może być trudno zmienić je w przyszłości. To, co powinien uwzględniać plan zagospodarowania terenu, precyzują co prawda przepisy, ale jak to wszystko z sensem połączyć, to już zadanie dla architekta.

Co ważne, to nie musi być ten sam projektant, który przygotuje lub przygotował projekt domu. Pamiętajmy też, że nawet gotowy projekt wymaga dostosowania do działki. W tej sytuacji najlepiej, aby plan zagospodarowania terenu opracował ten sam architekt, który będzie go adaptował. Będzie mu po prostu łatwiej połączyć wszystko w spójną całość. Jeśli dodatkowo zna on okolicę, w której położona jest działka, to z pewnością przyspieszy cały proces. Dlatego sugerujemy rozejrzeć wśród lokalnych biur projektowych.

Jak powinien wyglądać plan zagospodarowania działki

Wytyczne co powinno uwzględniać prawidłowe zagospodarowanie terenu, określa rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z jego zapisami projekt zagospodarowania działki składa się z części rysunkowej i opisowej.

Mapa zagospodarowania działki, powinna uwzględniać m.in.:

• orientację działki względem stron świata i innych działek,
• granice działki budowlanej,
• usytuowanie, obrys i układ obiektów budowlanych już istniejących oraz tych dopiero planowanych,
• wymiary wszystkich obiektów i ich wzajemne odległości od siebie i od granic działki,
• ukształtowanie terenu i planowane zmiany w tym zakresie,
• układ istniejącej zieleni i projektowane urządzenie ogrodu,
• układ komunikacji wewnętrznej i sposób połączenia go z istniejącą komunikacją zewnętrzną – drogi, dojazdy, parkingi, chodniki,
• uzbrojenie terenu — układ sieci i instalacji wodociągowej i gazowej (jeśli jest) wraz z przyłączami, przebieg sieci kanalizacyjnej lub rozmieszczenie urządzeń do zbierania ścieków, układ linii lub przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych oraz związanych z nim urządzeń technicznych,
• lokalizację śmietnika, kompostownika, system odprowadzania wód opadowych,
• miejsca postojowe, wiatę, altanę i inne elementy małej architektury, jeśli są planowane.

Projekt zagospodarowania terenu powinien też uwzględnić zasięg nakazów i ograniczeń wynikających z odrębnych ustaleń (warunki zabudowy, miejscowy plan zagospodarowania, ochrona zabytków) oraz rodzaj i zasięg uciążliwości inwestycji wraz ze wskazaniem obszaru ograniczonego użytkowania.

Część opisowa planu zagospodarowania terenu

W części opisowej powinna się znaleźć przede wszystkim informacja, czego dotyczy zamierzenie budowlane, czyli co będzie budowane na danej działce. Jeśli działka jest już w jakiś sposób zagospodarowana, należy wskazać, co się na niej znajduje, uwzględniając także obiekty przeznaczone do rozbiórki.

Kolejny element to słowny opis tego, co zostało naniesione na mapie, czyli planowane zagospodarowanie działki:

• jakie obiekty mają zostać wybudowane i jakie będzie ich przeznaczenie,
• jaki jest układ komunikacyjny na działce i wokół niej,
• którędy uzyskuje ona dostęp do drogi publicznej,
• jak wygląda uzbrojenie działki — parametry techniczne sieci i urządzeń,
• w jaki sposób będą zagospodarowane ścieki (sieć kanalizacyjna, szambo czy oczyszczalnia),
• opis aktualnego ukształtowania terenu i układu zieleni oraz to, w jaki sposób planowana jest ich modyfikacja i urządzenie.

Projekt zagospodarowania działki — ważne aspekty

Jeśli spojrzymy, co zgodnie z przepisami musi zawierać plan zagospodarowania działki, nietrudno się domyślić, że będzie to również istotne w późniejszym jej użytkowaniu. Prawo określa też wymogi szczegółowe dla poszczególnych zagadnień, ale nie można ich pozostawiać bez weryfikacji z rzeczywistością. Wyobraź sobie dom, który ma piękny taras otoczony kwitnącymi krzewami, wybudowany w odpowiednich odległościach od ogrodzenia i płotu sąsiadów, ale usytuowany od strony północnej. W dodatku w jego pobliżu znajduje się odpowietrznik szamba. Bez sensu prawda? Wszystko zgodnie z przepisami, ale korzystanie z niego raczej nie będzie przyjemne.

Dobry projektant uwzględnia więc nie tylko przepisy i formalności, ale również komfort przyszłych użytkowników. A może nawet odwrotnie — wygodę korzystania z działki i domu próbuje zmieścić w normach prawnych. Powinien wziąć pod uwagę także to, co znajduje się w sąsiedztwie. Bez tego może się okazać, że choć zagospodarowanie terenu działki będzie perfekcyjne, to z garażu będziemy mieć lepszy widok niż z salonu, a okna sypialni będą wychodzić na zaplecze sklepu spożywczego lub ruchliwą ulicę. Tymczasem wystarczyłoby obrócić projekt domu w odbiciu lustrzanym, aby wszystko trafiło na swoje miejsce.

Przy adaptacji projektu trzeba również uwzględnić takie kwestie jak rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych, czy strefy przemarzania. W razie wątpliwości konieczne może być wykonanie badań geologicznych.

Zagospodarowanie działki budowlanej od początku więc powinniśmy traktować jako całość, bo jak widać, każda rzecz może wpływać na pozostałe. Dlatego oprócz umiejscowienia i układu budynków już na tym etapie warto zaprojektować także przyszły ogród. Architekt pomoże nam dobrać rośliny, nie tylko pod względem wizualnym, ale też uwzględniając ich preferencje oraz specyfikę. Brzozy może wyglądają uroczo, ale przez większość roku po prostu okropnie śmiecą, a delikatne rośliny wystawione na działanie wiatru, szybko zmarnieją. Jeśli nie masz swojej wizji ogrodu, możesz spodziewać się pytań o to, czy lubisz grzebać się w ziemi, czy wolisz raczej rośliny bezobsługowe, czy wolisz mieć kwiaty czy iglaki, a może planujesz uprawiać warzywa. Uprzedź projektanta, że masz dzieci i zwierzęta, bo niektóre rośliny mogą być trujące.

Jak załatwić projekt zagospodarowania terenu krok po kroku?

Ponieważ wiemy już, że nie obędzie się bez wsparcia osoby z odpowiednimi uprawnieniami, nasza rola jako inwestorów sprowadzi się tak naprawdę do trzech zadań:

• zebranie wymaganych dokumentów,
• wybór projektanta,
• omówienie z nim oczekiwań i możliwości.

Do opracowania planu zagospodarowania niezbędne będą kopia mapy zasadniczej oraz mapa geodezyjna do celów projektowych w skali 1:500. Potrzebny będzie również wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu lub w przypadku jego braku — decyzja o warunkach zabudowy.

Jeśli nie mamy jeszcze projektu domu, warto się wstrzymać z jego zakupem do czasu konsultacji z projektantem, który potwierdzi, że na naszej działce będzie możliwa jego realizacja. Zanim więc się do niego udamy, pomyślmy, co chcielibyśmy mieć na terenie posesji, jakie kwestie są dla nas ważne, a które rozwiązania trzeba przedyskutować. Zupełnie inaczej projektuje się otoczenie dla nowoczesnego domu, wyposażonego w ekologiczne technologie, a inaczej dla domu w stylu rustykalnym. Nie bez znaczenia jest również nasz budżet.

A skoro przy budżecie jesteśmy, to zapewne pojawi się pytanie, ile kosztuje sam projekt zagospodarowania terenu? Wszystko zależy od tego, jak dużo pracy będzie do wykonania i ile czasu to zajmie. W standardowych przypadkach całość może się zamknąć w 1-2 tys. zł, ale zdarzają się takie projekty, które kosztują nawet kilkanaście tysięcy.

Zabezpieczenie terenu budowy

Na koniec warto wspomnieć, że zagospodarowanie terenu działki, to nie to samo, co zagospodarowanie terenu budowy. Projekt zagospodarowania działki jest dokumentem stanowiącym wytyczne do realizacji i pokazującym, jak wszystko ma wyglądać po zakończeniu inwestycji. Plan zagospodarowania terenu budowy określa z kolei warunki wpływające na bezpieczeństwo podczas trwania prac budowlanych (ogrodzenie terenu budowy, doprowadzenie niezbędnych do jej prowadzenia mediów, wyznaczenie miejsca składowania materiałów budowlanych i urządzeń oraz zabezpieczenie miejsc niebezpiecznych czy zapewnienie pomieszczeń socjalnych dla pracowników itp.). Za przygotowanie projektu zagospodarowania terenu odpowiada projektant, a za bezpieczeństwo podczas budowy, przygotowanie stosownych instrukcji oraz zaznajomienie z nimi pracowników wykonawca.