Umowa przedwstępna sprzedaży działki – jak powinna wyglądać? 2023

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży działki to zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli chcesz kupić, zyskujesz dzięki niej czas na sprawdzenie istotnych kwestii czy załatwienie kredytu, bez obawy, że w międzyczasie działka zostanie sprzedana komuś innemu. Jeśli sprzedajesz, masz pewność, że nabywca się nie rozmyśli tak po prostu. Czy podpisanie umowy przedwstępnej jest obowiązkowe? Nie zawsze. Czy mimo to warto? Przeważnie tak. Co zatem powinno się znaleźć w umowie, żeby zabezpieczała interesy obu stron?

Dokumentem potwierdzającym zakup nieruchomości jest akt notarialny. Kiedy kupujący nie ma wątpliwości co do stanu prawnego i faktycznego działki, posiada środki do jej zakupu, a obu stronom zależy na czasie, umowa przedwstępna na zakup działki budowlanej lub jakiejkolwiek innej, nie jest konieczna. Strony po prostu udają się do kancelarii, gdzie w obecności notariusza umowa sprzedaży działki dochodzi do skutku od razu.

Kiedy jednak zakup działki albo budowa domu mają być finansowane kredytem hipotecznym, przedwstępna umowa sprzedaży gruntu będzie niezbędna. Aby sporządzić akt notarialny, musimy mieć bowiem w ręku pozytywną decyzję banku, a umowa przedwstępna kupna działki będzie jednym z warunków do jej wydania i uruchomienia środków.

Umowa przedwstępna kupna działki

Podpisując akt notarialny jako kupujący, oświadczamy, że znamy stan prawny i faktyczny działki. Wiemy więc jakie jest jej przeznaczenie, jakie są warunki zabudowy, jaki jest rodzaj gruntu na działce, czy jest ona uzbrojona, co i jak można na niej wybudować itp. Nie mamy również wątpliwości, kto nam działkę sprzedaje oraz pewność, że nikt inny nie będzie sobie rościł do niej praw. Innymi słowy, wiemy, co kupujemy. Umowa kupna-sprzedaży działki jest wtedy bezpieczna.

Czy jednak da się to wszystko sprawdzić od ręki? Teoretycznie tak, pod warunkiem, że sprzedający się dobrze przygotował, a my wiemy, o co zapytać i jakich odpowiedzi oczekujemy oraz w jakie dokumenty zajrzeć i co z nich chcemy wyczytać. Nie oszukujmy się jednak. Mało kto, nie zajmując się nieruchomościami na co dzień, zna temat na tyle, żeby być przygotowanym na wszystko. W praktyce potrzebujemy więc więcej czasu, aby upewnić się, że działka spełnia nasze oczekiwania nie tylko pod względem lokalizacji i ceny, ale też formalno-prawnym.

Sprawdź również:  Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Tymczasem działki to teraz jedna z bezpieczniejszych lokat kapitału, więc te najbardziej atrakcyjne nie czekają długo na nabywców. Często wręcz obowiązuje zasada kto pierwszy ten lepszy lub kto da więcej. Niezdecydowani klienci przegrywają. Niegotowi również mają trudniej. W tym momencie jednak przydaje się umowa przedwstępna sprzedaży działki. Sprzedającego po jej podpisaniu nie będzie kusiło szukanie innych klientów, czy niespodziewane podniesienie ceny, kupujący zyska czas i spokój na załatwienie formalności.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki

Nie istnieje oficjalny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Nie ma też obowiązku zawierania jej przed notariuszem. Oczywiście mamy wtedy większą pewność, że nasze prawa będą dobrze chronione, a w przypadku uchylania się drugiej strony, będziemy mieli możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. Notariusz za sporządzenie umowy pobiera zwykle połowę taksy obowiązującej dla umowy przyrzeczonej.

Przedwstępna umowa sprzedaży działki niezależnie od sposobu jej zawarcia, powinna mieć zawsze formę pisemną i zawierać te same dane, które muszą się znaleźć w akcie notarialnym, a zatem:

• wskazanie miejsca i daty zawarcia umowy przedwstępnej,
• dane osobowe i adresowe stron umowy wraz z numerami dokumentów potwierdzających tożsamość,
• dokładny opis przedmiotu umowy, czyli w naszym przypadku zobowiązanie do zawarcia umowy kupna-sprzedaży działki oraz jej numer i lokalizację (na podstawie wypisu z ewidencji gruntów), jej przeznaczenie i numer księgi wieczystej wraz ze wskazaniem dokumentu potwierdzającego własność,
• cenę zakupu działki (kwotę warto wyrazić również słownie),
• własnoręczne podpisy obu stron.

Tyle w zasadzie wystarczy, aby umowa była ważna, ale warto ją poszerzyć o poniższe kwestie, aby jeszcze lepiej zabezpieczyć swoje interesy.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Termin finalizacji nie jest niezbędny i jest kwestią dogadania się między stronami. Zachęcamy jednak, aby to zrobić. Kupującego zmobilizuje on do szybkiego działania, bez niepotrzebnego przeciągania sprawy. Sprzedający z kolei nie będzie naciskał na finalizację przed jego upływem, ale też nie będzie odwlekał sprzedaży, licząc na wzrost cen, albo lepszego klienta. Pamiętajmy tylko, że urzędy mogą mieć swoje terminy na załatwienie spraw formalnych. Zanim więc ustalimy datę finalizacji, zastanówmy się, ile czasu tak naprawdę będzie potrzeba.

Warto też wiedzieć, że jeśli umowa przedwstępna zakupu działki nie będzie miała określonego terminu transakcji i nie ustalimy go w ciągu roku od jej podpisania, nie będziemy mogli później domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zadatek lub zaliczka w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna na zakup działki jest sama w sobie obietnicą zawarcia umowy ostatecznej, ale przyjęło się, że jako dodatkowe zabezpieczenie, wraz z jej podpisaniem, kupujący przekazuje część umówionej kwoty sprzedającemu. Strony same ustalają wysokość przedpłaty (zwykle 10%) oraz czy będzie to zaliczka, czy zadatek.

Zaliczka to kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu na poczet ceny, ale gdy do transakcji nie dojdzie, sprzedający powinien mu ją zwrócić. Niezależnie od tego, jaki będzie powód odstąpienia lub z czyjej winy nie dojdzie do sprzedaży. Tak naprawdę więc umowa zaliczki na zakup działki nie chroni żadnej ze stron, bo i sprzedający może się wycofać, oddając pobraną kwotę i kupujący, zostawiając sprzedającego z niczym.

Sprawdź również: Ceny działek budowlanych w 2022 roku

Dlatego przy podpisywaniu umowy przedwstępnej domyślną formą przedpłaty jest zadatek. On dużo lepiej zabezpiecza interesy obu stron. Gdy bowiem do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać. To forma rekompensaty za utraconą szansę sprzedaży działki komuś innemu, w czasie, kiedy był związany umową przedwstępną. Z kolei, gdy to sprzedający z jakiegoś powodu będzie chciał się wycofać, ma obowiązek oddać kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Weźmy jednak pod uwagę, że może się zdarzyć, że podpisanie umowy przyrzeczonej nie będzie możliwe, ale nie będzie to wynikało ani z winy kupującego, ani sprzedającego. Dlatego warto dodatkowo ustalić, kiedy będzie można rozwiązać przedwstępną umowę sprzedaży działki, bez powyższych konsekwencji.

Warunki, na jakich umowa może ulec rozwiązaniu

Zawierając umowę przedwstępną zakupu działki, raczej żadna ze stron nie zakłada, że będzie chciała ją rozwiązać w inny sposób, niż podpisując właściwy akt notarialny. Życie jednak pisze różne scenariusze i mogą pojawić się okoliczności, na które nie mamy wpływu, a które sprawią, że zakup gruntu nie będzie możliwy.

Co bowiem, gdy bank jednak odmówi udzielenia kredytu, albo w ustalonym terminie nie uda się dopełnić wszystkich formalności lub – co gorsza – decyzje urzędów będą dla nas niekorzystne? Co, jeśli podczas sprawdzania planu zagospodarowania okaże się, że w pobliżu działki planowana jest budowa obwodnicy, fabryki lub wysypiska odpadów, a właściciel wcześniej nie miał o tym pojęcia? Dołóżmy do tego sytuacje losowe lub zdrowotne u każdej ze stron i może się okazać, że kupno działki nie dojdzie do skutku, a nie ma w tym niczyjej umyślnej winy.

Przedwstępna umowa sprzedaży działki jest jednak zobowiązaniem do zawarcia tej przyrzeczonej. Możemy oczywiście liczyć na zrozumienie i ludzką twarz drugiej strony, ale jeśli będziemy mieli pecha, ważne będzie to, co zostało zapisane. Dlatego warto rozszerzyć umowę o warunki, na jakich może dojść do jej rozwiązania. Wówczas, gdy do sprzedaży ostatecznie nie dojdzie, a przyczyna będzie wskazana w warunkach, nie będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a sprzedający powinien w całości zwrócić kupującemu przedpłatę – zarówno zadatek, jak i zaliczkę.

Umowa sprzedaży działki — co sprawdzić

Jeśli kupujemy ziemię z zamiarem postawienia na niej domu mieszkalnego, musimy przede wszystkim upewnić się, że na danej działce faktycznie będzie to możliwe. Trzeba więc sprawdzić kilka dokumentów lub wręcz o nie wystąpić. A to wymaga czasu. Ten czas daje nam umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej. Ułatwi nam ona również wgląd do pewnych dokumentów w urzędach.

Co trzeba sprawdzić przed zakupem działki:

• księgę wieczystą, aby upewnić się, że sprzedający jest prawdziwym i jedynym właścicielem, a na działce nie ustanowiono hipoteki, ani nie jest obciążona długami czy innymi zobowiązaniami lub prawami osób trzecich (uwaga na współwłasność małżeńską i spadki),
• granice i położenie działki (nie zawsze pokrywa się to z ogrodzeniem) — w ewidencji gruntów i budynków potwierdzimy powierzchnię i lokalizację działki oraz dowiemy się co znajduje się w jej sąsiedztwie,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby potwierdzić, jakie jest przeznaczenie działki, co i na jakich warunkach można na niej budować, a także, co znajduje się w pobliżu i co może się znaleźć w jej otoczeniu w przyszłości*,
• czy działka jest uzbrojona (ma dostęp do mediów), a jeśli nie, czy możliwe będzie ich doprowadzenie i na jakich warunkach — to warunek rozpoczęcia budowy,
• czy działka ma dostęp do drogi publicznej (uwaga na służebność),
• czy rodzaj gruntu, ukształtowanie terenu i inne warunki na miejscu pozwolą na zastosowanie planowanych rozwiązań np. pompa ciepła czy dom z bali.

*jeśli w gminie nie uchwalono planu zagospodarowania, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Samo sprawdzenie dokumentów zwykle zajmuje sporo czasu, nawet jeśli sprzedający ma je przygotowane. Dobrze, kiedy okaże się, że wszystko jest z nimi w porządku, a działka bez wątpliwości spełnia nasze oczekiwania również pod względem formalno-prawnym. Czasem jednak nie wszystko jest takie proste, a niedopilnowanie ważnego szczegółu może przysporzyć wielu kłopotów. Dlatego szczerze zachęcamy do skorzystania ze wsparcia doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który nie tylko będzie wiedział, gdzie czają się pułapki, ale ma wydeptane ścieżki w urzędach. Dla spokoju warto również już na etapie umowy przedwstępnej skorzystać z usług notariusza, który zadba o to, aby umowa kupna-sprzedaży działki była zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami.