Uzbrojenie działki budowlanej – formalności i koszt

Wyjątkowo atrakcyjna oferta sprzedaży działki, rzadko bywa prawdziwą okazją. Niska cena zazwyczaj ma swoje uzasadnienie – na przykład brak uzbrojenia. Działka uzbrojona jest wyposażona przynajmniej w przyłącza do sieci wodociągowej i linii energetycznej oraz można do niej dojechać. Uzbrojenie to zatem doprowadzenie mediów do działki i zapewnienie jej dostępu do drogi publiczne. Wiele formalności, długi okres oczekiwania i niemały wydatek. Jak się za to zabrać, ile kosztuje uzbrojenie działki i czy to się w ogóle opłaca? Przekonajmy się.

Zanim dasz się skusić okazyjną ceną, sprawdź koniecznie, z czego ona wynika, aby uniknąć przykrych niespodzianek i problemów. Ta „okazja” naprawdę nie bierze się znikąd. Po pierwsze dowiedz się, jakie jest przeznaczenie gruntu. Jeśli jest to ziemia rolna, leśna lub taka, na której plan zagospodarowania nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej, raczej daj sobie spokój. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czy budowa domu w lesie to wyzwanie tylko dla wytrwałych. Dość kosztowne dodajmy. Druga kwestia to uzbrojenie działki. Bez niego nie uzyskasz warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Weź więc pod uwagę, że choć cena działki nieuzbrojonej może być nawet o połowę niższa niż uzbrojonej, koszt uzbrojenia działki może zniwelować, a często przewyższyć tę różnicę w cenie. O straconym czasie i nerwach nawet nie wspominamy. 

Co to znaczy, że działka jest uzbrojona?

Niezbędne minimum to przyłącza prądu i wody na terenie posesji. W pełni uzbrojona działka powinna mieć także zapewnione zgodne z prawem zagospodarowanie ścieków oraz dojazd z drogi publicznej. Uzupełnieniem może być przyłącze gazowe, czy sieć telekomunikacyjna.

Tymczasem w ogłoszeniach, działką uzbrojoną często nazywa się teren z możliwością uzbrojenia. Oznacza to, że owszem, odpowiednie sieci są już w pobliżu, ale trzeba jeszcze wykonać przyłącza. Skoro jednak już wiemy, że doprowadzenie mediów do działki, polega na montażu na jej terenie przyłączy, to dopóki się one tam nie znajdą, uzbrojenia działki po prostu nie ma. Gdy więc do ceny zakupu doliczymy to, ile kosztuje uzbrojenie działki, okazyjna cena przestaje być okazyjna. 

Sprawdź również: Zakup działki budowlanej – krok po kroku w 2022

Jak uzbroić działkę – minimalne wymagania

Czasem jednak sprzedający uczciwie uprzedza, że działka nie jest uzbrojona, ale okolica naprawdę Ci się podoba. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie, sprawdź, czy doprowadzenie mediów do działki w ogóle będzie możliwe. Jak? Najprostszy sposób to rozejrzeć się dookoła. Jeśli w okolicy są już inne budynki, jest spora szansa, a wręcz pewność, że mają prąd i wodę. Skoro tak, to prawdopodobnie i do Twojej działki będzie można pociągnąć niezbędne instalacje. Możesz też zajrzeć na geoportal, znaleźć działkę po numerze i zobaczyć, czy w jej sąsiedztwie biegną odpowiednie linie. To jaka jest ich odległość będzie miało wpływ na koszt uzbrojenia działki. Wreszcie możesz zapytać u źródła, czyli u lokalnych dostawców poszczególnych mediów, jak to wszystko wygląda z ich strony. Do tego nie musisz być jeszcze właścicielem gruntu, a zorientujesz się w temacie przyszłych zadań i kosztów.

Jeśli obawiasz się, że w międzyczasie ktoś inny będzie bardziej zdecydowany, czas na sprawdzenie tych kwestii da Ci umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki.

Nie da się natomiast rozpocząć procesu uzbrojenia działki bez dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane. Potrzebna będzie również aktualna mapa ewidencyjna, o którą występuje się do starosty powiatu, na którego terenie leży działka. Dodajmy, że mapa w odpowiedniej skali o formacie będzie niezbędnym załącznikiem do wniosków składanych do poszczególnych dostawców, bo to na niej będą nanoszone wykonane przyłącza. Po zakupie gruntu pierwszym krokiem na drodze do uzbrojenia działki powinno być zatem uzyskanie jej wyrysów lub kopii. Procedura jest stosunkowo prosta, ale mapy dostępne są w różnych formach, a za każdy egzemplarz musimy zapłacić (od kilkunastu do kilkuset złotych). Dowiedz się więc wcześniej, który dostawca, jakiej mapy wymaga.

Przyłącze elektryczne

Wniosek o doprowadzenie prądu na działkę składa się do lokalnego dostawcy energii. Oprócz wspomnianej mapy i dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania gruntem musisz w nim również określić, jakie przewidujesz roczne zużycie prądu oraz kiedy planujesz rozpocząć pobór energii.

W odpowiedzi na wniosek dostaniesz informację:

• czy i gdzie możliwe jest połączenie z siecią energetyczną, 
• w jaki sposób będzie wykonane przyłącze (linia napowietrzna czy kabel zakopany w ziemi),
• jaki w związku z tym będzie zakres prac, 
• gdzie ma być zainstalowane zabezpieczenie główne i licznik,
• jakie obowiązki obciążają obie strony w związku z realizacją umowy.

Określa się również przewidywane terminy realizacji, moc przyłączeniową i kosztorys prac. Bo oczywiście za uzgodnienia projektowe, sam projekt wykonania przyłącza oraz za prace związane z jego wykonaniem musisz zapłacić z własnej kieszeni.

Po zaakceptowaniu tych warunków zawierana jest umowa i rozpoczynają się prace, których efektem jest doprowadzenie instalacji do granic działki. W linii ogrodzenia montowana jest przyłącze, czyli tzw. skrzynka ZK (złącze i bezpieczniki). Po odbiorze instalacji podpisujesz umowę ze sprzedawcą energii, a w skrzynce montowany jest licznik. 

Koszt wykonania przyłącza elektrycznego jest iloczynem mocy przyłączeniowej, długości przyłącza (do 200 m bezpłatnie, powyżej stawka za metr) oraz stawki operatora za 1 kW energii. Łącznie trzeba się więc liczyć z wydatkiem przynajmniej kilku tysięcy złotych. Realizacja przyłącza zajmuje średnio trzy kwartały, a zazwyczaj trwa około roku. A to tylko jeden etap uzbrojenia działki.

Sprawdź również: Podatek od sprzedaży działki – dowiedz się czy musisz zapłacić

Przyłącze wodociągowe

Woda to drugie obok prądu niezbędne medium, aby móc rozpocząć budowę. Przyłącze doprowadza wodę z sieci wodociągowej do naszej nieruchomości, do zaworu za głównym wodomierzem. Siecią zwykle gminny zakład wodno-kanalizacyjny. Do niego więc zwracamy się z wnioskiem o ustalenie warunków budowy przyłącza. 

Do wniosku dołączasz ponownie mapę do celów projektowych i dokument potwierdzający prawo dysponowania działką oraz określasz główny cel poboru wody, jej prognozowane zużycie i ewentualnie liczbę mieszkańców przyszłego domu. W odpowiedzi zakład ustali miejsce przyłączenia do sieci i instalacji wodomierza oraz wskaże, z jakich materiałów ma być wykonane przyłącze.

Na podstawie wytycznych uprawniona firma opracowuje projekt. Musi być on zaakceptowany przez Zespół Uzgodnień Dokumentacji Projektowej, zakład wodociągowy oraz — jeśli budowa będzie ingerować w drogę — zarząd dróg. Kolejny etap to znalezienie wykonawcy, który ma stosowne uprawnienia. Zamiar rozpoczęcia budowy musisz zgłosić w urzędzie gminy, a po wykonaniu przyłącza, ale jeszcze przed zasypaniem instalacji, konieczny jest jej odbiór techniczny. Następnie zgłaszasz wykonanie przyłącza geodecie, który nanosi zmiany na mapę ewidencyjną. Dopiero wtedy można zamontować wodomierz i zawierasz umowę na dostawę wody. Koszty uzgodnień, realizacji i odbiorów również w większości spoczywają na Tobie. 

Dlatego składając wniosek, warto dowiedzieć się, czy gmina nie współpracuje z jakimś wykonawcą, bo to prawdopodobnie będzie dużo prostsze, szybsze, a czasem nawet tańsze rozwiązanie, niż załatwianie wszystkiego samodzielnie. Wszelkie formalności i realizację bierze wtedy na siebie wykonawca. Ty tylko czekasz i … płacisz.

Ile kosztuje doprowadzenie wody na działkę? Podobnie jak w przypadku prądu, ostateczna kwota zależy od długości przyłącza i ewentualnych komplikacji związanych z jego budową. Składają się na nią opłata za wydanie kolejnego egzemplarza mapy, uzgodnienia projektowe i cena samego projektu, koszt budowy przyłącza, odbiór techniczny, opłaty geodezyjne, plus ewentualne opłaty związane z ingerencją w drogę. Łącznie — kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych. Czas? Od kilku miesięcy do nawet roku, jeśli we własnym zakresie będziesz szukać wykonawców poszczególnych etapów. Koszt uzbrojenia działki już więc jest spory, a to jeszcze nie wszystko.

Uzbrojenie działki – dodatkowe koszty

Doprowadzenie mediów do działki to jedno, ale nie zapominajmy, że prąd i woda to tylko minimum. W projekcie budowlanym musisz również wskazać sposób zagospodarowania ścieków oraz określić czym będziesz dom ogrzewać. 

Zagospodarowanie ścieków

Jeśli w pobliżu działki, biegnie sieć kanalizacyjna, sprawa jest stosunkowo prosta – masz obowiązek się do niej podłączyć. Ponieważ tę sieć zazwyczaj obsługuje ten sam zakład wodno-kanalizacyjny, warto załatwić to od razu, doprowadzając wodę. 

Co jednak zrobić, jeśli na terenie danej gminy nie istnieje sieć kanalizacyjna? Przed Tobą budowa szamba albo montaż przydomowej oczyszczalni ścieków. 

• Szambo jest tanie w montażu, ale jego użytkowanie wiąże się z pewnymi uciążliwościami — nieprzyjemny zapach okresowo uwalniający się ze zbiornika, pilnowanie poziomu ścieków, żeby się nie rozlały na działce, czy wreszcie konieczność regularnego opróżniania szamba. Planując jego lokalizację, trzeba więc uwzględnić nie tylko minimalne odległości od okien, drzwi i granic działki, których wymagają przepisy, ale też jak najłatwiejsze „podłączanie” wozu asenizacyjnego. 
• Instalacja oczyszczalni jest kilkukrotnie droższa od szamba, ale późniejsze koszty eksploatacji są symboliczne, a użytkowanie niemal bezobsługowe. Zajmuje ona jednak sporą powierzchnię i też obowiązują minimalne odległości.

Zacznij jednak od sprawdzenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni, czy przypadkiem gmina nie planuje w najbliższym czasie budowy sieci kanalizacyjnej. Wtedy szambo będzie rozwiązaniem przejściowym. 

Sprawdź również: Budowa domu na działce rolnej w 2022 roku

Droga dojazdowa do działki

Na Twojej ścieżce do pełnego uzbrojenia działki może pojawić się jeszcze jedna problematyczna kwestia. Dostęp do drogi publicznej. 

To, że dojazd do posesji musi być, raczej nie budzi wątpliwości. Wymaga tego prawo, ale i  względy praktyczne. Na działkę muszą przecież wjechać maszyny budowlane, wykonawcy, a potem mieszkańcy domu, służby komunalne, karetka lub straż pożarna. 

Drogi dojazdowej nie można wytyczyć w dowolnym miejscu, a przepisy określają jej minimalną szerokość. Może się więc okazać, że na działce, po uwzględnieniu wszystkich wymaganych odległości, zwyczajnie nie ma na nią miejsca.

Czasem też działka teoretycznie ma połączenie z drogą publiczną, ale przez posesję sąsiada. Konieczne jest wtedy ustalenie służebności. A to nie zawsze przebiega bezproblemowo i zazwyczaj wiążę się z koniecznością zapłaty rekompensaty. Informacja o ustanowieniu służebności powinna też znaleźć się w księdze wieczystej.

Upewnij się więc jeszcze przed zakupem, jak wygląda ta kwestia. Najlepiej zapytaj u źródła, czyli u zarządcy drogi, z którą ma się połączyć Twoja przyszła nieruchomość. 

Doprowadzenie gazu do działki

Uzbrojenie działki w przyłącze gazowe nie jest niezbędne, o ile nie planujesz ogrzewać domu właśnie gazem. Jeśli tak – przed Tobą kolejna przeprawa – z zakładem gazowniczym.

Jeśli sieć gazowa przebiega w pobliżu działki, to on bierze na siebie uzgodnienia projektowe, sam zgłasza budowę, wykonuje przyłącze i po wykonaniu prac, dokonuje odbioru. Pobierze za to od Ciebie stosunkowo niewielką opłatę ryczałtową. Zawieracie umowę na dostawę gazu i zakładany jest licznik. 

Jeśli jednak odległość gazociągu do Twojej działki jest większa, to na Ciebie spadną koszty rozbudowy sieci — tym razem w całości. Na szczęście samo określenie warunków technicznych w odpowiedzi na Twój wniosek nie jest wiążące i jeśli uznasz, koszt uzbrojenia działki w gaz jest zbyt wysoki, możesz zrezygnować. 

Jest jeszcze jedna zła wiadomość. W związku ze zbyt szybkim wyczerpaniem się puli środków budżetowych na przyłączenia do krajowej sieci gazowej, w 2022 i 2023 roku wnioski nie będą realizowane. I jak uzbroić działkę, w takiej sytuacji? Zrezygnować z gazu? 

Jak widzisz, uzbrojenie działki budowlanej nie jest ani prostą, ani tanią sprawą. Czy teraz, wiedząc, ile kosztuje doprowadzenie mediów do działki oraz jak wiele czasu i zachodu to wymaga, nadal uważasz, że cena działki nieuzbrojonej jest atrakcyjna?

Kupując działkę uzbrojoną, owszem zapłacisz więcej, ale bez ponoszenia dodatkowych kosztów i niemal od ręki, możesz rozpocząć budowę. Oszczędzasz więc czas i unikasz przeprawy z urzędnikami i wykonawcami. Może nawet w końcowym rozrachunku okaże się, że wcale nie wyszło drożej? Decyzja jednak należy do Ciebie.