Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną w 2023?

Realizację marzenia o własnym domu najczęściej rozpoczynamy od wyszukania odpowiedniego miejsca. Problem w tym, że te najbardziej atrakcyjne i najładniej położone działki nie zawsze się do tego celu nadają. Mają za to przystępną cenę, a właściciel przekonuje, że wystarczy złożyć wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną i można rozpoczynać budowę. Czy to faktycznie takie proste? Niestety nie. Może w dodatku długo potrwać i sporo kosztować. Na co zatem uważać, żeby nie wpaść w pułapkę?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną — od czego zacząć?

Kroki, jakie trzeba wykonać, aby przekształcić działkę rolną na budowlaną, teoretycznie są tylko trzy:

• złożyć wniosek o odrolnienie działki i uznanie jej za budowlaną,
• wyłączyć działkę z produkcji rolnej,
• uiścić stosowne opłaty.

W praktyce jednak z każdym z nich wiąże się wiele formalności i ograniczeń. Kwestie te regulują bowiem przynajmniej trzy ustawy: o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawa o gospodarce nieruchomościami. Nie wystarczy również wizyta w jednym urzędzie. Zanim jednak omówimy poszczególne etapy, sprawdźmy, czym się różni działka rolna od budowlanej.

Czym się różni działka budowlana od działki rolnej?

Działka budowlana to teren wytyczony i przeznaczony pod budowę domu jednorodzinnego, osiedla czy innych obiektów użyteczności publicznej. Jest więc odpowiednio przygotowana pod względem infrastruktury, a budowę domu mieszkalnego można rozpocząć niemal od ręki, po dopełnieniu formalności związanych z budową.

Grunty rolne podobnie jak zabudowania i urządzenia na nich się znajdujące, w myśl przepisów mogą służyć wyłącznie produkcji rolniczej roślinnej i zwierzęcej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Zatem, aby na takim gruncie można było postawić dom mieszkalny, trzeba go najpierw rolnego statusu pozbawić. To jednak nie jest prosta formalność.

Co więcej, o ile działkę budowlaną może kupić w zasadzie każdy, tak kupno działki rolnej nie jest takie łatwe. Jeśli nie mamy statusu rolnika indywidualnego, możemy kupić tylko taką o wielkości nieprzekraczającej 1 ha. Na zakup większej musimy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Tu czeka na nas kolejna przeszkoda, gdyż pierwszeństwo do jej zakupu mają rolnicy, a sprzedający musi wykazać, że nie było takich chętnych (to trochę potrwa). KOWR ma także prawo pierwokupu każdej działki rolnej, więc abyśmy my mogli ją kupić, musi najpierw z niego zrezygnować.

Działka siedliskowa a działka rolna

Działki siedliskowe, to działki na gruntach rolnych, na których pod pewnymi warunkami można wybudować dom mieszkalny. Warunki te są dość istotne, bo z założenia działka siedliskowa jest częścią gospodarstwa rolnego. Skoro tak, to w zasadzie zagospodarować ją mogą tylko rolnicy. Oczywiście rolnik może też taką działkę sprzedać. Natomiast osoba bez statusu rolnika kupująca działkę siedliskową niezabudowaną, powinna się upewnić czy wydano dla tej działki pozwolenie na budowę. Prawo to przechodzi bowiem na nowego właściciela. Gdy zaś działka jest zabudowana, ale nie jest to dom mieszkalny, będzie można ubiegać się o przebudowę istniejących budynków. W każdym przypadku jednak konieczne będzie przekształcenie działki rolnej w budowlaną.

Sprawdź również: Ceny działek budowlanych

Na cele nierolnicze bez większych przeszkód można przekwalifikować grunty oznaczone jako nieużytki oraz ewentualnie grunty o najniższej klasie (IV-VI). Sposób postępowania zależy w dużej mierze od tego, czy dla danego obszaru został opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) czy nie. Można to sprawdzić bezpłatnie na stronie internetowej właściwego urzędu gminy lub osobiście w jego siedzibie.

Wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną objętej MPZP

Jeżeli gmina, na terenie której leży nasza upatrzona działka, ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, procedura odrolnienia może być trudniejsza niż gdyby go nie było. Tym niemniej trzeba do niego zajrzeć. Dowiemy się z niego bowiem:

• jakie jest przeznaczenie terenu danej działki,
• co można na niej wybudować,
• jaki jest planowany przebieg dróg i innych obiektów użyteczności publicznej w pobliżu,
• czy dostępne są media,
• jakie są planowane linie zabudowy,
• czy w tym miejscu nie występują tereny chronione mogące ograniczyć nasze możliwości.

Jeśli potwierdzimy, że nasza działka leży na gruncie rolnym i nie zachodzą przesłanki wykluczające budowę domu, możemy złożyć do urzędu gminy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną powinien zawierać jej dokładne dane (warto dołączyć wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z ewidencji gruntów) i wskazywać, na jaki cel będzie ona wykorzystana. Należy również przedstawić uzasadnienie tej zmiany.

Jak uzasadnić wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Teoretycznie argument, że chcemy na działce wybudować dom, to wystarczające uzasadnienie wniosku o zmianę przeznaczenia działki. Warto go jednak wzmocnić na przykład tym, że klasa gruntu wyklucza opłacalność lub sens upraw, że nie mamy zamiaru tych gruntów wykorzystywać na cele rolnicze lub że otoczenie to wyklucza.

Następnie musimy poczekać na decyzję organu. Trudno powiedzieć jak długo, bo urząd nie jest związany żadnym terminem, a zmiana planu na pewno nie odbywa się od ręki. Wszelkie uzgodnienia i procedury mogą potrwać nawet kilka lat. Nie mamy zatem gwarancji, że wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, a co więcej, urząd nie ma w ogóle obowiązku rozpatrywać naszego wniosku.

W tym miejscu warto wspomnieć, że postępowanie to dotyczy tylko działek na wsi. Grunty rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast są odrolnione z mocy prawa.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I-III

Jeśli dysponujemy ziemią o klasie I-III i chcemy na niej wybudować dom, trzeba się liczyć z jeszcze jednym utrudnieniem. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza bowiem, że zmiana ich przeznaczenia wymaga zgody ministra rolnictwa.

Co prawda z naszego punktu widzenia wygląda to podobnie, bo wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną również składamy do wójta, ale to nie on go rozpatruje. Przekazuje go najpierw do marszałka województwa, który po konsultacji z izbą rolniczą, dołącza swoją opinię i całość dokumentacji wysyła do ministerstwa. Nietrudno się więc domyślić, że nie będzie to zwykła formalność i sprawa na pewno nie będzie załatwiona szybko.

Nowelizacja przepisów przewiduje jednak pewne odstępstwo. Zgoda ministra nie jest wymagana, jeżeli grunty klasy I-III spełnią jednocześnie poniższe warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (przynajmniej 5 budynków oddalonych od siebie o najwyżej 100 m),
• grunty leżą nie dalej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej i w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej,
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Decyzję w takiej sytuacji podejmuje wójt w porozumieniu z radą gminy. Dlatego warto rozpocząć od sprawdzenia MPZP, aby się zorientować, czy warto powalczyć, czy może prościej będzie poszukać innej działki. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy okaże się, że grunty, które chcemy odrolnić, nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?

Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki – jak powinna wyglądać?

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

W sytuacji, gdy dana gmina nie opracowała MPZP dla gruntu, którego przeznaczenie chcemy zmienić, składając wniosek o odrolnienie, musimy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zanim to zrobimy, warto się upewnić, że:

• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• przynajmniej jedna sąsiadująca z nim działka ma zabudowę stanowiącą punkt, odniesienia (w zakresie funkcji, gabarytów, linii zabudowy itp.),
• teren jest uzbrojony lub jego uzbrojenie niezbędne dla realizacji inwestycji jest zaprojektowane,
• odrolnienie gruntu nie wymaga zgody ministra.

Są to bowiem warunki niezbędne do wydania decyzji o przekształceniu działki rolnej na budowlaną.

We wniosku, oprócz danych inwestora i danych działki wraz z określeniem jej stanu obecnego, powinien znaleźć się opis planowanej inwestycji — położenie i wielkość budynku, zapotrzebowanie na media, planowany sposób ogrzewania, zagospodarowania ścieków, unieszkodliwiania odpadów.

Z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy może wystąpić właściciel gruntu, ale również ktoś, kto dopiero planuje zakup danej działki. Tylko właściciel będzie jednak zwolniony z opłaty skarbowej, która w 2021 roku wynosi 598 zł. Decyzja natomiast może być za jego zgodą przeniesiona na nas, o ile zgodzimy się przejąć wszystkie warunki z niej wynikające. W razie wątpliwości opłaca się więc dogadać jeszcze przed zakupem. Ewentualna decyzja odmowna, nie pociągnie za sobą większych konsekwencji.

Dobra wiadomość jest taka, że na wydanie decyzji organ ma 2 miesiące (w szczególnych przypadkach może to potrwać do pół roku).

Czy potwierdzona zmiana przeznaczenia gruntu otwiera nam drogę do rozpoczęcia budowy? Nie do końca. Przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę lub jej zgłoszeniem, konieczne będzie jeszcze oficjalne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

W tym celu musimy udać się do kolejnego urzędu — starostwa powiatowego i złożyć tam wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wraz z nim należy przedłożyć:

• wypis z rejestru gruntów,
• wypis lub wyrys z MPZP albo decyzję o warunkach zabudowy, gdy teren nie jest objęty planem zagospodarowania,
• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
• dokument określający wartość rynkową gruntu,
• projekt zagospodarowania działki,
• ewentualnie pełnomocnictwo (z potwierdzoną opłatą skarbową).

W zależności od klasy gruntu wyłączenie będzie formalnością (decyzja deklaratoryjna) lub konieczne będzie uzyskanie stosownego zezwolenia (klasa I-III). Starosta ma na to miesiąc, a w trudnych przypadkach 2 miesiące. Ile kosztuje wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej? Teoretycznie nic, ale to nie jest cała prawda. Równocześnie z decyzją naliczane są bowiem opłaty — a te mogą mocno zaskoczyć.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Pomijając uciążliwość i długotrwałość dotychczasowych procedur, koszty, jakie mogły stanąć na naszej drodze, to relatywnie niewysokie opłaty skarbowe m.in. za uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP (od 30 do 250 zł — w zależności od liczby stron), opłata za ustanowienie pełnomocnika (17 zł) czy ewentualnie opłata za decyzję o warunkach zabudowy (598 zł).

Niestety, najgorsze czeka na nas koniec. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest traktowane jako strata w przestrzeni rolniczej. Ponieważ ma ona zwykle charakter trwały, oblicza się ją w okresie wieczystym, czyli 99 lat. Im wyższa klasa gruntu i pochodzenie gleby, tym potencjalnie wyższe straty.

Po otrzymaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej należy zatem jeszcze uiścić jednorazową należność, która stanowi swego rodzaju rekompensatę za stratę, a następnie przez kolejnych 10 lat ponosić opłatę roczną. Kwota należności i wysokość opłaty uzależniona jest od klasy gruntu i jego powierzchni:

• klasa I – 437 175 zł za 1 ha
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
• łąka i pastwiska — od 87 435 zł do 437 175 zł za 1 ha

Należność należy uiścić w ciągu 60 dni od faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Opłatę roczną w wysokości 10% należności wnosi się przez kolejnych 10 lat do 30 czerwca.

Z należności i opłat rocznych zwolnione jest wyłączenie gruntu, który będzie przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego, jeśli wielkość działki nie przekracza 500 m2. W przypadku działek większych, opłata naliczana będzie tylko od powierzchni przekraczającej limit zwolnienia (0,05 ha)

Sprawdź również: Zakup działki budowlanej – krok po kroku w 2022 roku

Ważne — jeśli kupujemy działkę, dla której wydano zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej, ale nie została ona jeszcze faktycznie wyłączona, obowiązek uiszczenia należności oraz opłaty roczne przechodzą na nas. Jeśli zaś działka jest już faktycznie wyłączona z użytkowania, od dnia jej nabycia to my będziemy musieli ponosić opłatę roczną. Warto więc zapytać sprzedającego, jak wygląda ta kwestia, zanim zdecydujemy się na zakup. Konieczność ponoszenia dodatkowych opłat może bowiem istotnie zmienić faktyczną cenę działki.

Podsumowując, wybudowanie domu jednorodzinnego na działce rolnej może okazać się bardzo trudnym przedsięwzięciem. Zanim więc skusi nas atrakcyjna cena i przekonają zapewnienia sprzedającego, że przekształcenie działki rolnej w budowlaną to tylko formalność, dobrze się zastanówmy i sprawdźmy co nas czeka, aby uniknąć przykrych niespodzianek.