Zakup działki budowlanej – krok po kroku w 2023

W obliczu tego, co nas czeka przy budowie domu, zakup działki budowlanej wydaje się prostą formalnością. I rzeczywiście, sama transakcja mocno skomplikowana nie jest. Zanim jednak trafimy do notariusza, czeka nas nie tylko znalezienie właściwego miejsca za rozsądną cenę, ale też kilka trudnych decyzji. Po czym poznać, że to właśnie ta działka? Kiedy warto negocjować cenę i gdzie mogą czaić się pułapki? Na co zwrócić uwagę decydując się na kupno ziemi, aby potem nie żałować?

Rozpoczynając poszukiwania odpowiedniej działki, nie powinniśmy kierować się tylko jej ceną. Działki budowlane to dziś jedna z bezpieczniejszych lokat kapitału, więc jeśli ktoś, sprzedając je, rezygnuje z dobrego zarobku, to coś musi być na rzeczy. Im bardziej okazyjna cena, tym jaśniej powinna zapalić się nam lampka ostrzegawcza i tym dokładniej powinniśmy sprawdzić, z czego ona wynika. Możemy bowiem faktycznie trafić na okazję życia, ale też wpaść w sporą pułapkę. Nie kierujmy się również wyłącznie atrakcyjnym położeniem działki. Brak sąsiadów w zasięgu wzroku owszem może być zaletą, ale może też wynikać z jakichś ograniczeń. Ukształtowanie terenu i okolicy może cieszyć oko, ale może też utrudnić doprowadzenie mediów, budowę, a potem codzienne funkcjonowanie.

Poradnik wyszedł nam dość długi, co świadczy o tym, że kupno działki to nie jest taki prosty temat. Przejdziemy jednak razem krok po kroku przez poszczególne etapy — od znalezienia oferty do podpisania umowy, co powinno ułatwić sprawę.

Zakup działki budowlanej — od czego zacząć

Umowy kupna-sprzedaży nieruchomości muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Dlatego również kupno działki budowlanej będzie tego wymagało. Wizyta w kancelarii to będzie nasz ostatni krok. Notariusz zadba o formalno-prawną stronę dokumentu, ale nie ma obowiązku dopilnowania za nas kwestii dotyczących samej działki. A to ważne, bo przy umowie będziemy musieli złożyć oświadczenie o tym, że wiemy, co kupujemy. Zanim więc umówimy się na spotkanie w kancelarii, powinniśmy:

• dokładnie zapoznać się z działką,
• uzyskać od właściciela jak najwięcej informacji na jej temat,
• sprawdzić stan prawny i faktyczny działki,
• upewnić się, że na tej działce będziemy mogli postawić dom,
• rozpoznać sąsiedztwo.

Nie brzmi tak strasznie, prawda? Bądźmy jednak szczerzy. Będzie to wymagało nieco zaangażowania, nawet jeśli sprzedający dobrze przygotuje się do transakcji i zdobędzie potrzebne dokumenty wcześniej.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki

Nasza przygoda z kupnem ziemi rozpoczyna się zwykle w momencie znalezienia interesującego ogłoszenia. Oglądamy więc zdjęcia, czytamy opis, a potem umawiamy się z właścicielem i jedziemy zobaczyć działkę na żywo. Co możemy sprawdzić na miejscu?

Powierzchnia, kształt i granice działki

Wielkość działki z reguły jest podana w ogłoszeniu, ale przecież zupełnie inaczej będziemy postrzegać tę o wymiarach 9 × 100 m i taką o wymiarach 30 × 30 m. Powierzchnia niby taka sama, ale walory zupełnie inne i uświadamiamy to sobie dopiero, widząc ją na żywo. Przyjmuje się, że minimalna powierzchnia działki przeznaczonej pod budowę domu to 500 m2, ale uwaga! Każda gmina może określić swoje ograniczenia, więc przed zakupem działki trzeba sprawdzić, czy takowych nie ustalono.

Jeśli chodzi o kształt, najbezpieczniejszy wydaje się zakup działki budowlanej kwadratowej lub prostokątnej. To daje bowiem sporą elastyczność przy wyborze projektu domu. Nieregularną też można ciekawie zaaranżować, ale pamiętajmy, że prawo ustala minimalne odległości budynku od granicy działki, sąsiednich budynków czy drogi publicznej. Może się więc okazać, że choć sama powierzchnia działki jest wystarczająca, to nie da się na niej odpowiednio usytuować domu.

Jeśli działka jest ogrodzona, upewnijmy się również, czy granice działki pokrywają się z płotem. Poszukajmy znaków granicznych i na wszelki wypadek sprawdźmy mapę w wydziale geodezji w starostwie powiatowym, zanim zdecydujemy się na kupno działki. Zapyta też o nią notariusz, ale jej dostarczenie leży po stronie sprzedającego.

Ukształtowanie terenu

Płaska działka daje większe możliwości niż teren pagórkowaty lub taki o dużym spadku. Owszem można opracować projekt domu, który wręcz wyeksponuje nieregularności, ale zanim podpiszemy umowę, upewnijmy się, czy będzie to możliwe. Na pofałdowanym terenie może się zbierać woda opadowa, a na mocno pochyłą działkę trudno będzie wjechać ciężkim sprzętem, gdy stan nawierzchni się pogorszy. Może to również utrudnić instalację energooszczędnych rozwiązań typu pompa ciepła. Nierówności terenu oczywiście można wyrównać, ale pamiętajmy o kosztach. Gdy naprawdę nam zależy na tej właśnie działce, negocjujmy przynajmniej cenę.

Zorientowanie działki względem stron świata

To jak względem stron świata będzie ustawiony nasz dom, ma spore znaczenie, choć nie zawsze myślimy o tym, rozważając zakup gruntu. Od południowej strony powinny znaleźć się miejsca, w których spędzamy najwięcej czasu — salon, jadalnia czy taras. Tam będzie docierało najwięcej światła i ciepła, a to będzie miało wpływ i na nasze samopoczucie i na zużycie energii. Od północy najlepiej zaplanować te pomieszczenia, gdzie nasłonecznienie wręcz bywa niepożądane — kuchnia, spiżarnia, garaż. Dla sypialni najlepsza będzie wystawa wschodnia, dzięki czemu łatwiej będzie utrzymać komfortową temperaturę do snu, a budzić nas będzie poranne słońce.

Oglądając działkę, użyjmy wyobraźni i popatrzmy, czy jej układ pozwoli na takie usytuowanie budynku, szczególnie gdy planujemy dom ekologiczny. Zwróćmy też uwagę, z której strony dochodzi droga, bo tam zapewne będzie umiejscowiony wjazd na posesję i wejście do domu.

Drzewa i inne rośliny

Roślinność na działce może być atutem. Pod warunkiem, że wpisuje się w nasz projekt, nie utrudni budowy i nie będzie zagrażać bezpieczeństwu. Oczywiście obecność nie do końca pożądanych drzew czy krzewów nie musi przesądzać o rezygnacji z zakupu działki. Zazwyczaj nie są one stałym elementem krajobrazu i w większości przypadków da się ich pozbyć. Jeśli jednak działka jest mocno zadrzewiona, przyda się dobra kalkulacja. Przed budową konieczne będzie wycięcie drzew, karczowanie terenu i prawdopodobnie jego wyrównanie. To dodatkowe koszty i czas, a czasem również niespodzianki, których nie widać na pierwszy rzut oka. Konieczne może być również uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew. Niższa cena? Jak najbardziej.

Otoczenie działki

Rozejrzyjmy się wokół i sprawdźmy, jakie będziemy mieli sąsiedztwo. Pusta przestrzeń jak okiem sięgnąć, nie wróży nic dobrego. Prawdopodobnie istnieją powody, dla których nie ma tu żadnej zabudowy. Z kolei duże zakłady produkcyjne, gospodarstwo rolne, czy tory kolejowe mogą dość istotnie wpływać na komfort mieszkania w takiej okolicy, więc trzeba dobrze rozważyć kupno ziemi w ich sąsiedztwie. Atutem natomiast będzie pobliski sklep czy przystanek.

O co zapytać właściciela działki, którą chcemy kupić

Nie wszystko zobaczymy od razu, a właściciel przy prezentacji będzie się starał raczej wyeksponować zalety działki. Dlatego jeszcze zanim przejdziemy do formalności, warto go dopytać o kilka rzeczy. Oczywiście nie przyjmujemy wszystkiego jako pewnik, ale być może już teraz okaże się, że występują czynniki, które dyskwalifikują działkę do naszych potrzeb.

Przeznaczenie działki

Jeśli planujemy budowę domu, ważne jest przeznaczenie działki, a konkretnie — czy to na pewno jest działka budowlana. Jeśli nie, absolutnie nie wierzmy zapewnieniom, że zmiana sposobu jej użytkowania to zwykła formalność. Gdyby tak było, właściciel zapewne dawno by to zrobił. Zakup gruntu rolnego z zamiarem wybudowania na nim domu może być mocno kłopotliwy. Procedura odrolnienia działki jest długotrwała i zwykle kosztowna. Jeśli mimo to działka nam się bardzo podoba, sprawdźmy najpierw, czy możliwa będzie zmiana jej przeznaczenia i ile to potrwa, aby kupno działki za niższą cenę nie okazało się drogim błędem.

Historia działki

Takich informacji raczej nie znajdziemy w dokumentach, zatem szczególnie warto o to wypytać właściciela. Co się działo na działce dotychczas? Czy były tu jakieś obiekty, czy nie składowano tu może niebezpiecznych odpadów, czy gruzu, a może zdarzały się zalania lub podtopienia? Czasem nawet warto zapytać, czy na tych ziemiach nie prowadzono działań wojennych? Brzmi może przesadnie, ale w takich miejscach wciąż można natrafić na niewybuchy i niewypały, a raczej nie chcielibyśmy ich znaleźć w czasie budowy, prawda? Gdy spodziewamy się dodatkowych działań przed rozpoczęciem budowy — można się potargować.

Stan prawny działki

Te kwestie oczywiście musimy potwierdzić w stosownych dokumentach, ale zanim to zrobimy, porozmawiajmy ze sprzedającym. Dowiedzmy się, czy jest on jedynym właścicielem działki, czy komuś jej nie dzierżawi lub, czy nie jest ona obciążona długami, kredytem lub hipoteką. Powinniśmy również zapytać, w jaki sposób wszedł w jej posiadanie i dlaczego ją sprzedaje. Jeśli bowiem nabył ją od Skarbu Państwa, to obowiązuje prawo pierwokupu, zatem kupno działki przez nas może być utrudnione. Powód sprzedaży również może wyjaśnić taką, a nie inną cenę. Na koniec poprośmy o podanie numeru księgi wieczystej, w której potwierdzimy uzyskane dotychczas informacje.

Kupno działki budowlanej — co jest ważne?

Czas na najważniejsze kwestie, które powinniśmy wiedzieć o działce przed jej zakupem, o ile nic dotychczas nas nie zniechęciło. Możemy o to zapytać, możemy sprawdzić na miejscu, ale na koniec i tak zajrzyjmy do stosownych dokumentów.

Dostęp do drogi publicznej

Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. To warunek do wydania pozwolenia na budowę lub jej rozpoczęcia na podstawie zgłoszenia. Najlepsza sytuacja jest więc wówczas, gdy do działki prowadzi już droga dojazdowa. Może jednak się zdarzyć, że grunt owszem sąsiaduje z drogą publiczną, ale dojazd trzeba dopiero wykonać. Uwzględnijmy to od razu w kosztach zakupu działki, bo od tego trzeba będzie zacząć.

Nieco gorzej wygląda sprawa, gdy „naszą” działkę od drogi oddziela teren, którego nie będziemy właścicielami. Pół biedy, gdy należy on do zarządcy drogi, bo wtedy wystarczy wystąpić o zgodę na budowę przejazdu i zwykle nie ma z tym problemu. Jeśli jednak właścicielem jest ktoś inny, będziemy musieli albo wykupić udział w jego gruncie, albo uzyskać zgodę na korzystanie z jego fragmentu (służebność gruntowa). To może, choć nie musi być powodem konfliktów. Sprawdźmy również, czy to przez nasz teren nie będzie przebiegała jedyna droga łącząca inną działkę z drogą publiczną. Decydując się na kupno działki z ustaloną służebnością, to my będziemy musieli udostępniać przejazd sąsiadom. To być jednym z powodów niższej ceny.

Uzbrojenie działki

Działka, do której są doprowadzone media (prąd, woda), będzie zapewne droższa niż ta nieuzbrojona, ale akurat w tym przypadku ma to uzasadnienie. Zawarcie umów z dostawcami i wykonanie przyłączy wody i prądu, będzie konieczne jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Wyższa cena gruntu nie powinna więc zniechęcać, bo koszty budowy przyłączy, tak czy inaczej, będziemy musieli ponieść, a to wydatek rzędu kilkudziesięciu złotych. Co ważne, od zawarcia umowy z dystrybutorem do wykonania przyłączy upływają średnio trzy kwartały. To oznacza, że zakup działki budowlanej i faktyczne rozpoczęcie budowy może dzielić nawet rok przerwy.

Właściciel powinien nas poinformować, jak wygląda kwestia uzbrojenia, a o doprowadzonych mediach mogą świadczyć skrzynki znajdujące się na działce. Gdy ich nie ma, ponownie rozejrzyjmy się dokoła. Widok uzbrojonych działek lub domów mieszkalnych w okolicy to dobry znak. Pewność uzyskamy, zaglądając do mapy zasadniczej w urzędzie miasta lub gminy.

Rodzaj gruntów na działce

Co prawda każdy projekt domu opracowuje się z uwzględnieniem rodzaju gruntu, na jakim ma stanąć, ale nie zaszkodzi wiedzieć, co się kryje pod powierzchnią, jeszcze przed zakupem działki budowlanej. Dlatego, jeśli jest taka możliwości, warto przyjechać na działkę kilka razy, przy różnej pogodzie, a przynajmniej zobaczyć, jak wygląda po deszczu.

Nie zaszkodzi zapytać sprzedającego, czy dysponuje wynikami badań geotechnicznych. Jeśli nie, spróbujmy to sprawdzić w wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy. Gdy jesteśmy poważnie zainteresowani kupnem ziemi, a stan gruntu budzi nasze wątpliwości, możemy też poprosić właściciela o zgodę na przeprowadzenie badań we własnym zakresie.

Dla projektanta istotne będą szczegóły takie jak: wielkość uziarnienia, stopień zagęszczenia gruntu i poziom jego wilgotności, a w przypadku gruntów zwięzłych, także stopień ich plastyczności. Nie każdy rodzaj budynku da się przecież wybudować na gruncie sypkim i nie każdy na gliniastym.

Jeśli po obejrzeniu działki i uzyskaniu powyższych informacji nadal jesteśmy zainteresowani jej kupnem, pora na sprawdzenie statusu prawnego. To również dobry moment na podpisanie umowy przedwstępnej, w razie, gdyby pojawił się ktoś gotowy na zakup gruntu za wyższą cenę.

Status prawny działki

Weryfikacja kwestii formalno-prawnych to dość skomplikowana procedura, więc jeśli do tej pory tego nie zrobiliśmy, warto poprosić o wsparcie doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami. O pewne dokumenty poprosi również notariusz i choć powinien dostarczyć je sprzedający, bezpieczniej zapoznać się z nimi, zanim oficjalnie potwierdzimy kupno działki budowlanej. Najważniejsze z nich to:

• dokument potwierdzający własność działki, którą zamierzamy kupić (kwestia szczególnie ważna, jeśli nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków lub została odziedziczona w spadku),
• aktualny wypis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie opracowano, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wypis z księgi wieczystej

Z tego dokumentu dowiemy się, czy osoba sprzedająca działkę faktycznie jest jej prawdziwym i jedynym właścicielem oraz uzyskamy potwierdzenie:

• jaka jest faktyczna powierzchnia działki,
• czy istnieje na niej jakaś zabudowa,
• jakie jest przeznaczenie działki,
• czy nie jest ona obciążona kredytem lub długami,
• czy ustanowiono dla niej hipotekę,
• czy nie ma dzierżawców, najemców lub ustalonej służebności gruntowej.

Jeśli wypis okazuje nam właściciel, sprawdźmy datę jego sporządzenia. Powinien być aktualny. Dla pewności lepiej jednak poprosić o podanie numeru księgi wieczystej i przejrzeć księgę samodzielnie. Znając jej numer, zrobimy to bezpłatnie przez Internet. Dobrą praktyką jest też poproszenie notariusza o weryfikację danych w dniu sporządzenia aktu notarialnego potwierdzającego zakup działki.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni

Jeśli w danej gminie opracowano taki plan warto, a wręcz trzeba do niego zajrzeć i to najlepiej jeszcze zanim zdecydujemy się na zakup gruntu.  Dlaczego? W tym dokumencie możemy znaleźć informacje, które potwierdzą przydatność działki do naszych celów, ale też takie, które mogą ostudzić nasz zapał.

Na co zwrócić uwagę przeglądając MPZP:

• jakie jest przeznaczenie działki,
• czy w razie, gdy nie jest to działka budowlana, możliwe jest jej przekształcenie,
• jaki rodzaj zabudowy dopuszczony jest na tym terenie,
• czy jest określona minimalna wielkość działek budowlanych,
• jaki jest przebieg dróg publicznych w pobliżu (również tych projektowanych),
• czy działka lub jej okolica jest uzbrojona i jaki jest układ sieci,
• jaka jest planowana linia zabudowy,
• czy w miejscu, w którym chcemy zbudować dom, nie występują tereny chronione (pomniki przyrody, zabytki, miejsca bytowania zwierząt), mogące ograniczyć nasze możliwości,
• czy nie istnieją inne ograniczenia wykorzystania działki lub sposobu jej zabudowy,
• czy w okolicy nie działają uciążliwe zakłady,
• czy plany zagospodarowania pobliskiego terenu takich obiektów nie przewidują (budowa dróg, fabryk, ferm itp.).

Plan ten jest ogólnie dostępny, więc nie musimy być właścicielem terenu, żeby do niego zajrzeć. Możemy również sami zwrócić się o sporządzenie z niego wypisu i wyrysu, ale wiąże się to z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej, której kwota uzależniona jest od liczby stron. Do notariusza dokumenty te powinien dostarczyć sprzedający.

Może się także okazać, że na terenie danej gminy planu zagospodarowania nie opracowano. Czy wówczas nie ma ograniczeń? Oczywiście, że są. Przed rozpoczęciem budowy będziemy musieli wystąpić do wójta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Wniosek można złożyć jeszcze przed zakupem działki, choć pamiętajmy, że jeśli nie jesteśmy właścicielami, to zostanie nam za to naliczona opłata skarbowa.

Niezbędny zestaw załączników do wniosku potwierdza, że zanim zdecydujemy się na kupno działki budowlanej, warto sprawdzić:

• czy choć jedna działka sąsiednia (dostępna z tej samej drogi publicznej) jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa,
• czy teren ma dostęp do drogi publicznej,
• jak wygląda kwestia uzbrojenia terenu (czy już istnieje, czy jest zaprojektowane i czy jest wystarczające dla planowanej inwestycji).

Jeśli uzbrojenie jest dopiero w planie, do wniosku trzeba dołączyć umowę z dostawcą mediów na budowę przyłączy. Ponadto warunkiem do wydania decyzji jest to, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów i nie naruszy ona przepisów odrębnych (np. ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).

Kupno działki budowlanej — formalności

Krok po kroku zbliżamy się do etapu, w którym oficjalnie zostaniemy właścicielem ziemi pod budowę domu. Kiedy upewnimy się, że spełnia ona nasze oczekiwania, pozostaje sporządzenie aktu notarialnego potwierdzającego zakup działki budowlanej.

O formę tego dokumentu nie musimy się raczej martwić, bo to rola notariusza, ale dla porządku wskazujemy, co powinno się w nim znaleźć:

• dane stron umowy, czyli sprzedającego i kupującego, potwierdzone dowodami osobistymi,
• dokładny opis przedmiotu umowy z podaniem oznaczenia nieruchomości na podstawie wypisu z ewidencji gruntów,
• oświadczenie sprzedającego, jaką nieruchomość sprzedaje i jaki jest jej stan prawny (potwierdzone załączonymi dokumentami),
• oświadczenie kupującego, że zapoznał się z treścią dokumentów dołączanych do umowy, zna przeznaczenie kupowanej działki oraz jej stan faktyczny i prawny,
• cena zakupu działki i jej wartość w przypadku, gdy nie są jednakowe,
• sposób finansowania zakupu (gotówka, kredyt),
• sposób i termin przekazania należności — numer konta, informacja o ewentualnym zadatku lub zaliczce,
• w przypadku posługiwania się kredytem zwykle pojawia się też informacja o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku,
• informacja o pobranych opłatach.

Kupno działki budowlanej — opłaty

Oprócz ceny, na jaką umówimy się ze sprzedającym, musimy liczyć się jeszcze z kilkoma dodatkowymi kosztami:

• Podatek od czynności cywilno-prawnych.

Stawka tego podatku jest sztywna i wynosi 2% wartości przedmiotu umowy.

Tu ważna informacja. Cena i wartość działki nie muszą być jednakowe. Może się przecież zdarzyć sytuacja, gdy sprzedającemu będzie zależało na czasie i ustali bardzo okazyjną cenę. Podatek jednak powinien być naliczany od rzeczywistej wartości. Gdy więc cena zakupu działki jej nie oddaje, poinformujmy o tym notariusza jeszcze przed sporządzeniem umowy, aby prawidłowo go naliczył. Kopia aktu notarialnego trafi bowiem do urzędu skarbowego, a ten ma aż 5 lat na jego weryfikację. Jeśli wartość wzbudzi uzasadnione wątpliwości, może nie tylko zażądać zapłaty zaległego podatku, ale też od tej zaległości naliczyć odsetki.

• Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza.

W przepisach ustalone są maksymalne stawki, jakie może pobrać notariusz za sporządzenie danego aktu. Maksymalne, czyli mogą być niższe, a zatem można je negocjować. W przypadku działki, której cena mieści się między 60 tys. do 1 mln zł, górna stawka to 1010 zł plus dodatkowo 0,4% od nadwyżki (czyli od wartości pow. 60 tys. zł).

• VAT od taksy notarialnej – 23%,
• Opłaty sądowe — za założenie księgi wieczystej (60 zł), za wniosek o wpis do księgi wieczystej (200 zł),
• Opłata za odpis aktu notarialnego (ok. 6 zł za stronę).

Sprawdź również: Ceny działek budowlanych

Te opłaty uiszcza się w kancelarii notarialnej, a rolą notariusza jest przekazanie ich do właściwych organów. Jeśli przy kupnie działki korzystaliśmy ze wsparcia pośrednika nieruchomości, jemu również należy się wynagrodzenie. Obecne stawki oscylują w granicach 3-5% kwoty transakcji.

Podpisując akt notarialny dotarliśmy do szczęśliwego końca pierwszego i chyba najważniejszego etapu na drodze do własnego domu, jakim jest kupno działki budowlanej. Mamy nadzieję, że nasz poradnik sprawi, że będzie łatwiej wybierać tylko dobre oferty i nie obawiać się pułapek, które mogą czyhać na nieświadomych nabywców.